AFFITTARE LA PRIMA CASA
Pubblicato da M.T. Immobiliare · Venerdì 27 Mar 2020
Affittare la prima casa.
Spesso ci si chiede se si può affittare la prima casa acquistata appunto con le agevolazioni fiscali prima casa.
Si può affitare la prima casa acquistata con agevolazioni fiscali?
Si può affittare la prima casa acquistata senza perdere le agevolazioni fiscali. L’importante é che tu mantenga la residenza (o la tua attività economica) nel comune in cui si trova l’immobile ma non necessariamente in quell’immobile (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994): non perderai quindi le agevolazioni fruite sull’IVA (o imposta di registro), sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.
Diverso é il discorso della detrazione degli interessi passivi su mutuo. Affinché tu possa detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, é necessario che tu abbia residenza non non solo in quel comune, ma specificatamente nell’immobile per cui hai chiesto il mutuo. Quindi, in caso di affitto, mantieni benefici sulle tasse pagate, ma non puoi detrarre gli interessi dall’IRPEF.
Dopo quanto tempo posso affittare la prima casa?
Puoi affittare la prima casa già dal giorno dopo che l’hai acquistata. La legge infatti non dice che tu debba necessariamente avere la residenza nell’appartamento comprato con le agevolazioni fiscali, ma basta che tu sia residente o abbia la tua attività nello stesso Comune ove si trova l’immobile.
Diverso é il discorso della vendita dell’immobile acquistato, che non si può vendere prima dei 5 anni. Ma anche lì ci sono delle eccezioni: se lo vendi prima dei cinque anni non perdi comunque le agevolazioni fiscali se, entro un anno dalla vendita ne compri un’altro, sempre da adibire a prima casa.
Cosa accade se ho acquistato la prima casa con mutuo ipotecario?
Anche se hai acquistato la prima casa stipulando un mutuo ipotecario, puoi affittarla. Non dovrai pagare nessuna maggiorazione né sull’imposta di registro, né su quella ipotecaria e catastale e non ti sarà applicata nessuna sanzione, l’importante é che tu mantenga la residenza nello stesso comune ove si trova l’immobile.
Tuttavia, come ben saprai, ogni anno quando fai la dichiarazione dei redditi puoi scaricare dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi su mutuo. Questo però puoi farlo solo se la casa acquistata col mutuo risulta la tua abitazione principale e quindi dove hai la residenza. Dal momento in cui affitti l’immobile quindi, se non hai più la residenza, non puoi più scaricare gli interessi con il 730 (o Unico).
Quali tasse devo pagare se affitto la prima casa?
Le agevolazioni godute per l’acquisto della prima casa (IVA o imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale in misura ridotta) permangono anche se la affitti. Però, per quanto riguarda le tasse successive, se hai comprato un immobile ma non ci abiti perché lo hai affittato, anche se si tratta del tuo unico appartamento di proprietà, devi pagare:
- IMU (Imposta Municipale Unica);
- TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili).
Purtroppo é proprio così: se nella tua prima casa ci abiti, allora hai diritto alle agevolazioni IMU e TASI, ma se non ci abiti quella non viene più considerata come abitazione principale ai fini IMU e TASI e quindi devi pagarle.
Inoltre, sui canoni di affitto che riscuoterai, dovrai pagare le tasse sulle entrate, perché i canoni di affitto rappresentano vero e proprio reddito. Puoi decidere di pagare le tasse:
- Aderendo al regime ordinario: in questo caso il canone di affitto viene cumulato con gli eventuali ulteriori tuoi redditi e, su questa somma, si applica la tua aliquota IRPEF di competenza;
- Aderendo al regime della cedolare secca: in questo caso il canone di affitto non viene cumulato con i tuoi redditi e sulle entrate derivanti dalla locazione paghi un’imposta fissa pari al 21% (aliquota ulteriormente ridotta per i comuni ad alta densità, abitativa).
Posso fittare la prima casa anche per brevi periodi?
La prima casa si può affittare per lunghi periodi e, a maggior ragione, anche per brevi periodi, per esempio per periodi inferiori a un mese. In tal caso, se la locazione non supera i 30 giorni, non occorre neanche registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Basta solo dichiarare i redditi derivanti dall’affitto, ogni anno, nel 730 (o modello Unico).
Puoi affittare la tua prima casa per brevi periodi in due modi:
- Affitto parziale: nel modello 730 al quadro B si può indicare l’uso “promiscuo” della casa, come abitazione principale e come affitto. Se l’utilizzo prevalente é di abitazione principale, non perdi né le agevolazioni IMU, né quelle TASI, né la detrazione IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.
- Affitto totale: in questo caso, se la tua prima casa viene dedicata solo ad affitti, seppur brevi, ma tu non mantieni la residenza, seitenuto a pagare IMU e TASI secondo le regole ordinarie e perdi anche le detrazioni IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.
Sui redditi derivanti dagli affitti brevi poi, che si tratti di affitto parziale o totale, potrai optare per la tassazione in regime ordinario o per la cedolare secca.
