<![CDATA[RUBRICA IMMOBILIARE]]> https://www.mt-immobiliare.com/blog/ IT Tue, 10 Sep 2024 07:00:00 +0000 Incomedia WebSite X5 Pro <![CDATA[Vendita con riserva di usufrutto]]> imblog
Vendita con riserva di usufrutto

 
La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto è un contratto che permette a chi cerca casa, ma non ha un’urgenza abitativa immediata, di acquistare a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, beneficiando anche di un regime fiscale agevolato. Infatti, chi acquista paga l’imposta di registro non sull’intero valore catastale del bene, ma su una percentuale ridotta; inoltre, non è tenuto a versare l’IMU.
Vediamo i costi, quali sono le imposte da pagare e soprattutto quando si diventa proprietari dell’immobile.

 
Cos’è la vendita con usufrutto?
In presenza di una vendita della nuda proprietà, l’acquirente acquista la titolarità formale dell’immobile, per cui ne diventa l’effettivo ed esclusivo intestatario. Tuttavia, egli non può ancora utilizzarlo. Tale potere resta infatti in capo al venditore, che si è appunto riservato l’usufrutto (ossia il diritto di usufruire del bene) e che perciò viene chiamato “usufruttuario”.
La durata dell’usufrutto deve essere determinata nel contratto e può avere una scadenza fissa oppure – come succede il più delle volte – legata alla vita dell’usufruttuario. In questo secondo caso, l’usufrutto cessa con la morte dell’usufruttuario (si parla, a riguardo, di usufrutto “vita natural durante”).

Quali sono i diritti dell’usufruttuario?
L’usufruttuario può continuare a vivere nell’immobile, benché non più suo, al pari di come farebbe un inquilino in affitto, ma con qualche potere in più. Egli, infatti, può anche decidere di dare la casa in locazione o in comodato a terzi. Potrebbe addirittura cedere lo stesso usufrutto. Tuttavia tali contratti, al di là della durata stabilita dalle parti, non possono mai superare il termine dell’originario usufrutto. Ad esempio, se una persona vende la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto e poi stipula un contratto di affitto in favore di un terzo, non appena l’usufruttuario morirà anche l’inquilino dovrà andare via di casa, per quanto il suo contratto non sia ancora scaduto.

Cosa succede alla scadenza dell’usufrutto?
Quando cessa l’usufrutto (ad esempio alla morte dell’usufruttuario) non c’è bisogno di fare un altro contratto e tantomeno un nuovo atto notarile. Colui che aveva acquistato la nuda proprietà, infatti, diventa automaticamente “pieno proprietario” con una semplice voltura catastale, senza dover pagare nulla, se non appunto la voltura medesima.
Peraltro, gli eredi dell’usufruttuario non potranno accampare alcuna pretesa o diritto sulla proprietà dell’immobile, poiché l’usufrutto non passa in successione.

Perché la vendita con usufrutto è vantaggiosa?
Per chi vende, tale tipo di contratto offre il vantaggio di avere una liquidità immediata da poter utilizzare negli ultimi anni della propria vita senza perciò perdere la propria dimora.
Chi acquista invece paga un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe corrisposto se avesse comprato l’intera proprietà. Tale prezzo è tanto più basso quanto più è giovane l’usufruttuario. E ciò perché è maggiore la sua prospettiva di vita: quindi si allontana il momento in cui il nudo proprietario potrà acquisire la disponibilità materiale del bene.

Perché la vendita con usufrutto è conveniente fiscalmente?
Anche sotto un profilo fiscale, la vendita con riserva di usufrutto presenta notevoli vantaggi.
Partiamo col ricordare che chi compra casa deve versare l’imposta di registro al 9%, calcolata sul valore catastale del bene. Se poi si tratta della “prima casa”, l’imposta scende al 2%. A tal fine ricordiamo, solo per completezza, che per accedere al bonus prima casa bisogna sì avere la residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile acquistato, ma non necessariamente nella stessa via; il che consente di comprare casa per uso investimento, ove cioè non si vivrà (come appunto nell’ipotesi di specie).
Tornando al calcolo dell’imposta di registro, nella vendita con riserva di usufrutto l’aliquota (del 9 o del 2%) non viene più calcolata sul 100% del valore catastale dell’immobile ma solo su una percentuale ridotta, che varia in base all’età dell’usufruttuario.
Ad esempio, se a cedere la nuda proprietà è un sessantenne, l’usufrutto vale, secondo il Fisco, il 60% della proprietà intera; pertanto chi compra la nuda proprietà paga l’imposta solo sul 40%.
Invece, se chi vende ha 80 anni, l’usufrutto vale il 25% e chi compra quindi paga l’imposta di registro applicata sul 75% del valore catastale.
Peraltro, questo consente a un genitore di intestare la casa al figlio pagando meno tasse rispetto a quanto farebbe donandogli l’intera proprietà o lasciandogliela in successione.
Altro aspetto vantaggioso sotto un profilo fiscale è che, nel caso di cessione dell’intera proprietà, l’IMU ricade sul nuovo proprietario, mentre nel caso di riserva di usufrutto l’imposta è dovuta dall’usufruttuario.

I problemi della vendita con riserva di usufrutto
Il problema principale della vendita della nuda proprietà è che non c’è un valore ufficiale di mercato dell’immobile, non è chiaro lo “sconto” praticato sull’età dell’usufruttuario e soprattutto non è possibile stabilire con certezza quanto vivrà l’usufruttuario. Tutto ciò rende il contratto altamente aleatorio.
Inoltre, stabilendo un prezzo di compravendita troppo basso, c’è il rischio che gli eredi dell’usufruttuario possano contestare la cessione per circonvenzione di incapace. Ecco perché, per tutelarsi, è sempre bene indicare nell’atto il prezzo reale della transazione (che non avrà incidenza, sotto un profilo fiscale, sulle imposte da pagare). Difatti, se il prezzo è in linea con i valori di mercato il problema della circonvenzione di incapace non si potrà mai porre.

Chi paga le spese nella vendita con riserva di usufrutto?
Sono a carico dell’usufruttuario le spese condominiali ordinarie, quelle cioè legate ai consumi, così come quelle per la manutenzione ordinaria dell’immobile.
Tutte le spese straordinarie invece, comprese quelle del condominio (come la ristrutturazione) sono a carico del nudo proprietario.
Qui sorge un ulteriore problema: l’usufruttuario potrebbe non pagare le spese condominiali, lasciando che l’amministratore le recuperi dal proprietario, oppure potrebbe effettuare una manutenzione dell’immobile molto limitata, lasciando un bene di valore inferiore rispetto a quello che aveva al momento della vendita.



]]> Tue, 10 Sep 2024 07:00:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?opere-ante--67--senza-prove-sono-sempre-abusive https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000023 <![CDATA[Opere ante ’67: senza prove sono sempre abusive]]> imblog
Opere ante ’67: senza prove sono sempre abusive

Incombe sempre sul soggetto interessato l’onere di provare che un immobile dichiarato abusivo sia in realtà un’opera ante ’67 per la quale non vigeva ancora l’obbligo di ottenimento del titolo edilizio.
Il soggetto in questione infatti è l’unico in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione e ultimazione del manufatto, pertanto, se questo non dovesse presentare adeguate prove e documentazioni a riguardo, l’immobile non potrebbe essere inquadrato tra quelli realizzati legittimamente senza titolo e sarebbe inevitabilmente da assoggettare ad ordinanza di demolizione.

Opere ante ’67: onere probatorio sempre in capo al responsabile
A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 24 giugno 2024, n. 5547, con cui ha rigettato il ricorso proposto contro l’ordinanza di demolizione relativa ad opere edilizie per le quali il ricorrente non ha fornito prove adeguate in merito al fatto che fossero immobili ante ’67.
Si conferma così l'adesione a un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, senza che possa condividersi l'assunto del ricorrente, secondo cui sarebbe invece dovere dell’autorità di verificare la sussistenza dei presupposti per l’esercizio del potere sanzionatorio, prima dell’emissione dell’ingiunzione a demolire.
Dunque, se è vero che le opere ante ’67 possono essere considerate legittime pur essendo realizzate senza titolo - in quanto l’obbligo della concessione è stato introdotto con la Legge n. 765/1967 (cd. Legge Ponte) - e possono quindi usufruire di apposita sanatoria speciale, è richiesto comunque che tali circostanze siano accertabili e accertate sulla base di adeguate prove fornite allo stesso soggetto.
Difatti, proprio per via del fatto che le opere ante ’67 non necessitavano di titoli per essere eseguite, l’autorità amministrativa non può disporre di alcuna attestazione circa la reale sussistenza dell’ultimazione delle opere per le quali non era richiesto un titolo ratione temporis.

Solo incertezza del Comune può eventualmente ammettere temperamento dell'onere
Solo il privato interessato può essere in grado di dimostrare l’epoca di ultimazione di un’opera ante ’67, in quanto è l’unico che può avere a disposizione elementi inoppugnabili a sostegno della sua tesi, o, perlomeno, elementi che siano dotati di un elevato grado di plausibilità, come ad esempio delle aerofotogrammetrie o dichiarazioni sostitutive di edificazione ante 1° settembre 1967.
In presenza di tali condizioni, si spiega, si potrebbe ammettere anche un temperamento secondo ragionevolezza se, allo stesso tempo, dall’altro lato il Comune fornisse elementi incerti in ordine alla presumibile data di realizzazione del manufatto oggetto dell’ordinanza di demolizione.
Nel caso in esame, tuttavia, non si ravvisano i parametri richiamati per ammettere il temperamento dell’onere che gravava sull’appellante.
A nulla rileva poi che con sentenza del giudice penale sia stata dichiarata attendibile la tesi del ricorrente, in quanto è emerso che tale sentenza si è fondata prevalentemente su testimonianze, confuse e con ricordi frammentari, assunte nel corso del processo penale, nessuna delle quali utile a provare con assoluta certezza, o con elevato grado di ragionevolezza, che il manufatto fosse un ante ‘67.
Visto quanto detto, il ricorso dev’essere respinto, risultando peraltro dirimente il fatto che l’opera abusiva ricade all’interno della fascia di rispetto cimiteriale del Comune, un’area nella quale vige il divieto assoluto e non derogabile di edificabilità.

]]> Mon, 29 Jul 2024 07:00:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?decreto-salva-casa,-da-lunedi-partono-le-sanatorie--cosa-si-potra-fare- https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000022 <![CDATA[Decreto salva casa, da lunedì partono le sanatorie: cosa si potrà fare.]]> imblog
Decreto salva casa, da lunedì partono le sanatorie: cosa si potrà fare.

Edilizia libera
Si amplia il perimetro dell’“edilizia libera”, ovvero dei lavori che non richiedono alcun titolo abilitativo o permesso. Sarà possibile realizzare in edilizia libera interventi di manutenzione ordinaria, l’installazione di pompe di calore fino a 12 kw, l’eliminazione delle barriere architettoniche. Superati i dubbi interpretativi presenti nella legislazione precedente vengono liberalizzate le Vepa (Vetrate panoramiche amovibili e trasparenti) e l’installazione di tende a pergola o bioclimatiche.

Ridotte superfici e altezze minime
Saranno considerati abitabili i monolocali di 20 metri quadrati (ora la misura minima è 28) purché occupati da una sola persona; per due abitanti il minimo scende dagli attuali 38 a 28 metri. Non solo. Diminuisce anche l’altezza minima consentita, che passa dagli attuali 270 a 240 centimetri. Sarà comunque necessario ristrutturare le unità immobiliari in modo che rispettino gli altri requisiti di igiene, come il rapporto aeroilluminante (rapporto tra superficie vetrata e superficie di pavimento).

Più tolleranza
Aumentano le tolleranze sulle difformità edilizie.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se non supera il 6% per abitazioni fino a 60 metri quadrati. Si scende al 5% per superfici da 60 a 100 metri, al 4% tra 100 e 300 metri, al 3% tra i 300 e i 500 metri quadrati, al 2% per le superfici superiori.

Parti comuni e proprietà esclusive
Si introduce il principio dell’autonomia delle parti comuni rispetto alle proprietà esclusive. Eventuali difformità edilizie delle prime non incidono sullo stato legittimo (e quindi sulla possibilità di effettuare modifiche e riqualificazione degli spazi) delle seconde e viceversa. Se ad esempio il locale portineria di un condominio non è norma un condomino potrà ristrutturare casa sua. Se una unità immobiliare ha una veranda abusiva il condominio potrà ristrutturare il locale portineria.

Stop alla doppia conforme
Per sanare gli abusi minori, compiuti in parziale difformità rispetto a quanto previsto dalle autorizzazioni edilizie, non servirà la “doppia conforme”, cioè il rispetto delle regole edilizie e urbanistiche di quando sono stati effettuati sia di quelle vigenti adesso. Con la nuova legge basta che l’intervento sia in linea con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e la disciplina edilizia in vigore quando l’abuso è stato compiuto. Per gli abusi gravi restano le vecchie regole.

I sottotetti
Più facile rendere abitabili i sottotetti. Il recupero è possibile, rispettando le procedure previste dalle leggi regionali, anche quando l’intervento non consenta di rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini. Però è necessario che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio; l’altezza massima dell’edificio prevista dal permesso di costruzione, la forma, la superficie e l’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.

]]> Mon, 29 Jul 2024 07:00:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?vendita-appartamento-senza-box-di-pertinenza--e-possibile- https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000021 <![CDATA[Vendita appartamento senza box di pertinenza: è possibile?]]> imblog
Vendita appartamento senza box di pertinenza: è possibile?

Si può vendere un appartamento separatamente dal suo box di pertinenza? In realtà, le leggi al riguardo, sono più di una e si intrecciano fra loro con applicazioni e conseguenze diverse. La problematica è complessa, talvolta anche i notai cadono in errore.
A norma dell’art. 817 del Codice civile, le pertinenze sono «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa». Non sono, quindi, una parte essenziale dell’immobile, ma un accessorio importante, che ha un forte legame con il bene in quanto ne accresce il pregio e le funzionalità: è il caso dei box o dei posti auto assegnati in uso esclusivo al proprietario di quell’abitazione, ma anche delle cantine, delle soffitte, dei giardini e delle verande. La pertinenza si costituisce per volontà del proprietario del bene principale e di quelli accessori, che crea un vincolo di strumentalità tra il primo e i secondi. Non deve esserci necessariamente una contiguità fisica: ad esempio, un garage può essere situato anche a distanza di qualche isolato dall’appartamento al quale funge da pertinenza.

Di regola, secondo quanto stabilisce l’art. 818 del Codice civile, «gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici». Ciò significa che sarà il proprietario a decidere come disporre del bene immobile principale e delle sue pertinenze, ad esempio vendendo l’intero complesso in blocco oppure separatamente. Ai fini catastali, la vendita separata è agevolata dal fatto che le pertinenze immobiliari sono dotate di una propria categoria catastale autonoma e distinta da quella dell’immobile ad uso abitativo cui sono associate. Garage, box, autorimesse e posti auto scoperti sono compresi nella categoria catastale C/6, mentre tutte le abitazioni sono in classe A (sottocategorie da 1 a 11, a seconda della tipologia).

Quando si può vendere un appartamento senza il relativo box?
In linea generale, a partire dalla legge urbanistica del 1985, è possibile vendere un immobile senza le sue pertinenze (come i box auto), o viceversa. In passato, invece, la vendita divisa dei box auto o parcheggi dall’abitazione di cui essi erano pertinenza era vietata da una legge del 1942 e dalla successiva “legge ponte” del 1967, che imponevano un preciso rapporto tra cubatura dell’immobile e metratura del parcheggio ad esso riservato.
Ora, quindi, si può vendere un box auto in modo separato e distinto dall’abitazione, così come si può vendere solo la casa senza le sue pertinenze. È il proprietario a stabilire se e quando debba esistere e durare il «vincolo pertinenziale» delle cose accessorie rispetto al bene principale, e vendendo una di queste egli scinde volontariamente questo legame. Così, ad esempio, il proprietario può decidere di vendere un appartamento mantenendo la proprietà del box auto oppure può liberamente vendere quest’ultimo, ma conservando l’abitazione principale.

Parcheggi “Tognoli” e divieto di vendita separata
Esiste un’importante eccezione a questo principio generale. La legge Tognoli del 1989 ha fissato un vincolo tra gli appartamenti condominiali ed i relativi posti auto situati al pianterreno o nel sottosuolo dell’edificio: di conseguenza, non è possibile vendere questi parcheggi, garage e box separatamente dall’immobile al quale sono collegati. Questa normativa, però, si applica soltanto alle costruzioni posteriori al 1989, in quanto i parcheggi “Tognoli” obbligatori sono stati introdotti da tale legge, mentre per i fabbricati già esistenti rimane la libera commerciabilità separata.
Il discorso non finisce qui, perché una legge successiva  ha consentito il trasferimento separato della proprietà del box o del posto auto esclusivo se, contestualmente alla compravendita, esso viene adibito a pertinenza di un altro immobile situato nel medesimo Comune. Il divieto assoluto di compravendita separata delle pertinenze permane, invece, per i parcheggi costruiti in aree pubbliche su cui è stato costituito un diritto di superficie in favore degli edifici condominiali della zona (il fenomeno è comune per gli immobili costruiti da cooperative edilizie).

]]> Mon, 08 Apr 2024 13:24:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?2024--alcune-novita-nel-settore-immobiliare-1 https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000020 <![CDATA[2024: alcune novità nel settore immobiliare]]> imblog
2024: alcune novità nel settore immobiliare

Affitti brevi: cedolare secca al 26%
Per contrastare il fenomeno degli affitti brevi, spesso abusivi e in concorrenza con le strutture ricettive regolari, la legge di bilancio 2024 ha introdotto nuove aliquote per la cedolare secca (regime fiscale agevolato per i redditi derivanti da locazioni di immobili):
- per chi affitta un solo immobile per brevi periodi, l’aliquota della cedolare secca resta al 21%
- per chi affitta più di un immobile per brevi periodi, l’aliquota della cedolare secca sale al 26%, a partire dal secondo immobile.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici dovranno, direttamente nella fase di pagamento, applicare la ritenuta a titolo di acconto.
Inoltre, sarà obbligatorio esporre negli annunci e nei locali il Codice Identificativo Nazionale (CIN) che verrà rilasciato dal Ministero del Turismo. Per ottenerlo sarà necessario presentare una dichiarazione che attesti i dati catastali dell’unità immobiliare.   

Mutui prima casa: aiuti under 36 e famiglie numerose
La manovra di stabilità finanziaria ha esteso la validità del Fondo Garanzia Prima Casa fino al 31 dicembre 2024. Questo fondo offre agli under 36 la possibilità di ottenere una copertura fino all’80% della quota capitale, a condizione che possiedano un ISEE non superiore a 40 mila euro all’anno e richiedano un mutuo che superi l’80% del prezzo dell’immobile, compresi gli oneri accessori.
L’accesso al fondo è stato esteso alle famiglie numerose, che rientrano in una di queste categorie:  
- famiglie con tre figli di età inferiore a 21 anni e con un ISEE non superiore a 40.000 euro
- famiglie con quattro figli di età inferiore a 21 anni e con un ISEE non superiore a 45.000 euro
- famiglie con cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e con un ISEE non superiore a 50.000 euro
La garanzia è concessa nella percentuale massima dell’80% della quota capitale per la prima categoria, dell’85% per la seconda categoria e del 90% per la terza.
Non sono state estese, invece, le esenzioni per gli under 36 relative a imposte di registro, ipotecarie e catastali, credito di imposta IVA e per l’imposta sostituiva sui mutui prima casa.  

Superbonus 110%: niente proroga per il 2024
Non c’è stata invece la proroga del Superbonus 110%: l’agevolazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica e antisismica degli edifici, scaduta il 31 dicembre 2023, non è stata rinnovata dalla manovra finanziaria. Il governo ha ritenuto questo incentivo troppo oneroso per le casse pubbliche e poco efficace nel raggiungere gli obiettivi di sostenibilità ambientale.  
Coloro che hanno avviato i lavori entro il 2023, ma non li hanno ultimati, non potranno beneficiare delle detrazioni. Solo chi ha effettuato l’asseverazione entro il 31 dicembre 2023 potrà mantenere invariato il beneficio al 110 per cento. Al fine di proteggere i cittadini con redditi più bassi e agevolare la conclusione dei cantieri è previsto un fondo povertà. Questo fondo è stato istituito per i cittadini con un basso ISEE (15mila euro) che abbiano realizzato lavori pari almeno al 60% entro il 2023. Tale fondo può essere utilizzato per le spese sostenute nel periodo dal 1° gennaio al 31 ottobre 2024.

]]> Thu, 28 Mar 2024 14:24:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?2024--alcune-novita-nel-settore-immobiliare https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000001F <![CDATA[Direttiva Case Green: svalutazione degli immobili in Italia]]> imblog
Direttiva Case Green: svalutazione degli immobili in Italia

 
La Direttiva Case Green dell’Unione Europea impone agli italiani un cambiamento per non arrivare ad una svalutazione dell’immobile e all’impossibilità di venderlo o affittarlo.
L’Europa chiede la massima efficienza energetica agli Stati membri da raggiungere nei prossimi anni. Da qui l’esigenza di un ristrutturazione del 75% degli edifici presenti nella nostra penisola.
Gli edifici sono responsabili del 36% di emissioni di gas serra e del 40% del consumo finale di energia. Dato che l’UE si sta muovendo per far diventare l’Europa il primo continente a zero emissioni entro il 2050 è necessario intervenire con ristrutturazioni che aumentino la classe energetica delle abitazioni.
Ecco che è nata – non senza polemiche – la Direttiva Case Green per arrivare ad avere immobili ad emissioni di gas nocive pari o vicine allo zero. Il cambiamento deve iniziare con una riduzione delle emissioni e del consumo energetico già a partire dal 2030. Nello specifico gli obiettivi iniziali erano di passare alla classe E entro il 2030 e alla classe D entro il 2033. Chi rimarrà con una casa “vecchia” non potrà né venderla né affittarla e andrà incontro ad una svalutazione. Parliamo di circa 9 milioni di abitazioni presenti in Italia insufficienti dal punto di vista energetico.
Gli Stati membri UE devono ridurre del 16% il consumo energetico residenziale entro il 2030 e procedere con l’eliminazione delle caldaie a gas entro il 2040. La Direttiva Case Green è stata resa più flessibile rispetto agli accordi iniziali ma il succo della questione non cambia. Senza interventi di riqualificazione le case degli italiani di classe F e G varranno molto poco. I nuovi edifici dovranno essere costruiti riducendo al minimo il consumo energetico e massimizzandone l’efficienza. Ci sarà l’obbligo di installazione dei pannelli solari sugli edifici pubblici e non residenziali e di convertire l’intero patrimonio edilizio esistente chiedendo ai cittadini di ristrutturare casa.
Un impatto forte sui proprietari di immobili che dovranno procedere con miglioramento nell’efficienza energetica isolando e riducendo i consumi delle abitazioni. Una spesa che si aggira tra i 50 e i 60 mila euro per gli edifici più vecchi. Sostituzione degli infissi, della caldaia, installazione dei pannelli solari, cappotto termico, se non si procederà in tal senso la casa perderà di valore e non essendo in regola non potrà nemmeno essere venduta o affittata a partire dal 2030. I Bonus edilizi attualmente attivi sono sufficienti per aiutare i cittadini a compiere l’impresa? La risposta è no soprattutto con le restrizioni al Superbonus e la cancellazione della cessione del credito e dello sconto in fattura.

]]> Thu, 28 Mar 2024 14:24:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?direttiva-case-green--svalutazione-degli-immobili-in-italia https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000001E <![CDATA[Come anticipare l’eredità ai figli]]> imblog
Come anticipare l’eredità ai figli

Il genitore che, ancora in vita, vuol anticipatamente dividere il proprio patrimonio tra i figli, intestando loro i propri beni, può farlo evitando anche liti future e pagando meno tasse.
Vediamo come.
Ci sono due modi per intestare i propri beni ai figli:
  • con il testamento;
  • con atti di donazione quando ancora si è in vita.
Conviene di più la successione o la donazione?
Sotto un profilo fiscale, le due operazioni sono tassate allo stesso modo e quindi i costi sono pressoché identici. Difatti:
  • la donazione richiede l’atto notarile in presenza di due testimoni;
  • la pubblicazione del testamento olografo richiede anch’essa l’atto notarile.
La successione con testamento potrebbe creare però dei problemi all’atto della divisione. Difatti, se nel testamento non si specifica come debba avvenire la divisione dei beni tra i figli,  lasciando solo le quote astratte (ad esempio il 50% a un figlio e l’altro 50% all’altro), si porrà poi la necessità di dividere materialmente la comunione ereditaria. E questo, se non interviene un accordo tra gli eredi, sarà fatto dal giudice in una causa che potrebbe essere particolarmente costosa.

Per evitare contestazioni è meglio la donazione o il testamento?
Tanto le donazioni quanto il testamento possono essere contestati se il genitore non rispetta le cosiddette quote di legittima, ossia quella quota minima di eredità che il coniuge e i figli devono ricevere per legge. In particolare:
  • se c’è il coniuge e un solo figlio: al coniuge va un terzo dell’eredità e al figlio l’altro terzo. Del residuo terzo, il genitore può fare ciò che vuole, lasciandolo eventualmente anche al solo figlio o alla moglie.
  • se c’è il coniuge e due o più figli: al coniuge va un quarto dell’eredità e ai figli i due quarti da dividere in parti uguali;
  • se non c’è il coniuge e un solo figlio, quest’ultimo ha diritto ad almeno metà del patrimonio;
  • se non c’è il coniuge e ci sono due o più figli, questi ultimi hanno diritto ad almeno due terzi del patrimonio.

Quindi, il genitore che voglia anticipare l’eredità ai figli ha le seguenti scelte:
  • può effettuare le donazioni ai figli quando è ancora in vita tenendo tuttavia conto che al coniuge e a tutti i figli deve comunque riservare le quote di legittima che potrà destinare loro sia con ulteriori atti di donazione, sia con il successivo testamento; difatti le donazioni fatte in vita si considerano come una anticipazione della legittima;
  • può rimandare la divisione col testamento tenendo comunque conto delle suddette quote.

Dicevamo che tanto le donazioni quanto il testamento possono essere contestati solo se ledono le quote di legittima. Questa azione, che va sotto il nome di “azione di riduzione”, però può essere intrapresa:
  • unicamente dal coniuge e dai figli (o, in assenza di questi ultimi, dai genitori);
  • solo se il genitore è già morto;
  • entro massimo 10 anni dall’apertura della successione.
Quindi se un genitore fa a un figlio una donazione come anticipo dell’eredità privando gli altri figli o il coniuge della quota di legittima, questi hanno un decennio dal decesso del donante per contestare la donazione e “riprendersi” il bene.

Aspetti fiscali di donazione e testamento
Sotto un profilo fiscale, le imposte da versare sono identiche sia per la donazione che per la successione.
E difatti:
  • l’imposta sulle donazioni o sulle successioni tra genitori e figli scatta solo per valori superiori a 1 milione: sull’eccedenza si applica l’aliquota al 4%;
  • sia in caso di donazione che di successione, il figlio può usufruire del bonus prima casa se rispetta i requisiti previsti dalla legge.
Per ottenere il bonus prima casa, è necessario che sussistano i seguenti requisiti:
  1. il beneficiario non deve possedere alcun immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale si richiede il bonus;
  2. il beneficiario non deve essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune ove si trova il nuovo immobile;
  3. il beneficiario deve avere – o stabilire entro 18 mesi dal nuovo rogito – la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile oggetto del bonus, oppure essere in grado di dimostrare di avere in quel Comune la sede di lavoro;
  4. il beneficiario non deve essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistate in precedenza con agevolazioni; in alternativa deve cederle entro un anno dal nuovo rogito.
I benefici del bonus prima casa sono evidenti. Le imposte sono così determinate:
  1. l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% del valore catastale anziché del 9%;
  2. l’imposta ipotecaria è fissa a 50 euro anziché al 2%;
  3. l’imposta catastale è fissa a 50 euro anziché all’1%.

]]> Thu, 28 Mar 2024 14:24:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?come-anticipare-l-eredita-ai-figli https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000001D <![CDATA[COMPRARE CASA A RATE SENZA MUTUO]]> imblog
COMPRARE CASA A RATE SENZA MUTUO

Comprare casa senza mutuo è possibile mediante una legge che, seppur poco nota, è accessibile a tutti.
Quando si pensa ad un immobile ovviamente la prima modalità di acquisto che per tutti è plausibile è quella mediante mutuo. Quindi un finanziamento della durata di 20 o 30 anni che permette di avere un immobile a propria scelta e di finanziare poi l’importo e pagarlo nel tempo.

Uno strumento validissimo a cui però non tutti hanno accesso. Oggi più che mai lo schema dei mutui non è affatto facile se si considerano i prezzi dei tassi alle stelle, un mercato immobiliare molto dinamico con costi importanti, ripercussioni sulle cifre generali anche per case fuori città e quindi una serie di difficoltà a cui dover far fronte.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 1523 del Codice Civile italiano è possibile optare per questa tipologia di acquisto anche senza avere un mutuo tradizionale. Si chiama vendita con riserva di proprietà ed è un accordo che intercorre tra chi possiede l’immobile e chi vende e permette, al momento dell’atto stesso, di prendere possesso della casa senza aver saldato tutto. Vengono in pratica pattuite delle rate tra acquirente e venditore. Quindi, invece di pagare la Banca, il soggetto paga direttamente il venditore, godendo praticamente da subito dello stesso. È un po’ come se versasse un affitto ma in quel modo va a ripagare invece il suo debito.
La tipologia di rate, il piano di pagamento e tutti i dettagli sono a discrezione dei due contraenti che devono concordare ogni cosa tra loro. Laddove il soggetto non possa pagare le rate ovviamente non sarà coperto, come accade per il mutuo, da assicurazione e simili ma avrà la necessità di rivolgersi a un giudice per la risoluzione del contratto stesso. Il venditore in quel caso prenderebbe possesso nuovamente della sua casa, nonostante la somma versata dall’acquirente. Ovviamente, secondo quanto previsto dalla legge, il venditore sarà tenuto a restituire la somma ottenuta, salvo la parte destinata al risarcimento del danno.

La vendita con riserva di proprietà è un’ottima alternativa per gli acquirenti che possono così ovviamente andare ad avere un immobile anche senza mutuo. Ovviamente è necessario trovare qualcuno che sia disposto a farlo. Per il pagamento nel tempo ognuno stabilirà la formula quindi rateale ma anche un pagamento ogni tot mesi più cospicuo o maxi rate per estinguere velocemente il debito, tutto dipende dalle parti che devono chiaramente essere d’accordo per finalizzare la procedura.
]]> Thu, 28 Mar 2024 14:24:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?il-comodato-d-uso-gratuito-1 https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000001C <![CDATA[IL COMODATO D’USO GRATUITO]]> imblog
IL COMODATO D’USO GRATUITO

Uno dei contratti più diffusi fra quelli che regolano le concessioni di beni mobili e immobili è il cosiddetto comodato d’uso gratuito. In pratica si tratta di un accordo con cui il proprietario (comodante) mette a disposizione di un parente o di un amico (comodatario) una casa o un’attrezzatura o altro ancora perché se ne serva per un periodo o per uno scopo specifico, senza percepire alcun compenso.
Uno degli esempi più classici è il caso dei genitori che concedono in comodato d’uso ai figli la loro seconda casa. Vediamo quali sono i vantaggi di questo tipo di contratto, chi può stipularlo, quali obblighi comporta per le parti e come funziona per quanto riguarda il pagamento di IMU e Tari.

Le caratteristiche del contratto di comodato d’uso gratuito
Chiariamo che, sebbene per sua natura il comodato d’uso sia gratuito (articolo 1803 del codice civile), nulla vieta di prevedere un pagamento, purché “l’onere imposto non sia tale da fare venir meno la natura tipica del contratto”: in altre parole, è possibile richiedere al comodatario una cifra simbolica o al di sotto dei prezzi di mercato.
Inoltre, a livello generale, non c’è nessun obbligo di registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito, tuttavia è sempre consigliabile redigerlo in forma scritta così da tutelare entrambe le parti: a quel punto diventa necessario comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell’atto, pagando l’imposta di registro pari a 200 euro.
Per sua natura il comodato d’uso gratuito è sempre temporaneo e prevede l’obbligo della restituzione del bene allo scadere del periodo concordato.

Che cosa comporta?
Il comodato d’uso gratuito è definito bilaterale imperfetto in quanto solo una delle due parti ha degli obblighi. Il comodatario deve infatti:
• restituire il bene allo scadere del contratto;
• custodire il bene “con la diligenza del buon padre di famiglia” (art. 1804 del codice civile).
• è responsabile dei danni che non derivino da normale deperimento.
• Non può concedere a un terzo il godimento del bene senza il consenso del comodante.

Chi paga le spese?
Secondo l’articolo 1808 del codice civile, chi utilizza il bene in comodato deve sostenere le spese “necessarie per servirsi della cosa senza poterne chiedere il rimborso”. Il comodatario è quindi tenuto al pagamento delle spese ordinarie, ma può chiedere di essere rimborsato di quelle straordinarie, solo se “necessarie e urgenti”.
Per quanto riguarda invece l’IMU in caso di comodato d’uso gratuito è il proprietario del bene che dovrà pagare. Il comodatario è infatti titolare di un diritto di godimento e non di un diritto di proprietà, quindi non è tenuto al pagamento della imposta municipale unica.
Il comodatario, in quanto soggetto che occupa l’immobile, è invece tenuto al pagamento della Tari, la tassa sui rifiuti.

Durata del comodato d’uso
Secondo la legge il contratto di comodato può essere a tempo determinato o indeterminato: nel primo caso non esistono una durata minima o massima specifiche, ma saranno le parti interessate a deciderle. Alla scadenza del tempo stabilito sarà comunque possibile il rinnovo del contratto, previo pagamento dell’imposta di registro di 200 euro.
Il contratto di comodato d’uso a tempo indeterminato si definisce “precario”, perché il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede, senza che ci sia alcun obbligo di preavviso. Nel caso di tempo indeterminato l’imposta di registro si paga una sola volta.

E’ possibile sfrattare?
Come abbiamo detto il comodatario ha l’obbligo di restituire il bene al termine del contratto. Ma che cosa succede se si rifiuta? Dal momento che non si tratta di un classico contratto di locazione, il proprietario non potrà avviare una procedura di sfratto, ma dovrà procedere con un giudizio ordinario.

Si può chiedere la residenza?
L’utilizzatore può chiedere la residenza nel bene concesso in comodato: per dimostrare all’anagrafe che ha scelto l’immobile come abitazione principale è consigliabile che il contratto venga registrato.

]]> Mon, 02 Oct 2023 13:24:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?il-comodato-d-uso-gratuito https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000001B <![CDATA[Contributo a fondo perduto per interventi edilizi 2023 agevolabili al 90%.]]> imblog
Contributo a fondo perduto per interventi edilizi 2023 agevolabili al 90%.

Pronte le istruzioni per richiedere il contributo a fondo perduto sugli interventi edilizi detraibili al 90%, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio al 31 ottobre di quest’anno su immobili adibiti a prima casa e parti comuni condominiali. Si tratta del contributo riservato ai proprietari (o titolari di altro diritto di godimento) con reddito non superiore a 15mila euro, introdotto dal Dl aiuti-quater con riguardo al 10% di spese non agevolate. Con un provvedimento, firmato dal direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, vengono fissati i termini e le modalità per l’invio della domanda che andrà presentata dal 2 al 31 ottobre tramite una procedura web che sarà disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia, direttamente dal richiedente o tramite un intermediario.

I beneficiari - L’agevolazione è riservata alle persone fisiche che nel 2022 hanno avuto un reddito di riferimento, calcolato sulla base dei criteri introdotti dal Dl aiuti-quater, non superiore a 15mila euro, titolari di diritto di proprietà (o di diritto reale di godimento) sull’immobile che è stato oggetto di interventi edilizi che beneficiano della detrazione del 90%. Inoltre, l’unità immobiliare oggetto degli interventi deve essere adibita ad abitazione principale del richiedente. Il provvedimento annovera fra i beneficiari dell’agevolazione anche gli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile, in relazione agli interventi sostenuti dal de cuius.

Come presentare domanda - L’istanza può essere presentata dal 2 al 31 ottobre 2023, anche tramite un intermediario abilitato alla consultazione del Cassetto fiscale, esclusivamente via web attraverso una procedura che sarà disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia dell’Entrate. Il modello di domanda, pubblicato oggi, prevede che il richiedente dichiari di essere in possesso dei requisiti richiesti per l’erogazione del contributo e che indichi, tra l’altro, il proprio codice fiscale (o del de cuius in caso di erede) e l’iban del suo conto corrente. Alla presentazione dell’istanza sarà rilasciata una prima ricevuta che comunica la presa in carico dell’istanza cui seguirà comunicazione dell’esito della richiesta.

L’ammontare del contributo - Base per il calcolo della misura del contributo è il quantum di spesa rimasto a carico del richiedente su un massimo di spesa agevolabile sostenuta pari a 96mila euro. L’ammontare del contributo richiesto, quindi, sarà pari al 10% delle spese agevolabili sostenute dal richiedente fino a un massimo di 9.600 euro. La misura del bonus riconosciuto sarà determinata in base al numero di domande presentate: le risorse finanziarie, pari a 20 milioni di euro (articolo 9, comma 3, del Dl n.176/2022) saranno infatti ripartite in base al rapporto percentuale tra l’ammontare delle risorse disponibili e l’ammontare complessivo dei contributi richiesti. La percentuale di ripartizione sarà comunicata, con successivo provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, entro il 30 novembre 2023.
]]> Mon, 02 Oct 2023 13:19:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?contributo-a-fondo-perduto-per-interventi-edilizi-2023-agevolabili-al-90-- https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000001A <![CDATA[Notai alternativi al giudice tutelare - Riforma Cartabia]]> imblog
Notai alternativi al giudice tutelare
- Riforma Cartabia -

Dal 28 febbraio i notai  possono autorizzare la stipula degli atti pubblici e delle scritture private autenticate che coinvolgono minori e persone interdette, inabilitate o beneficiarie dell'amministrazione di sostegno. Pertanto potranno dare il via libera a vendere o acquistare un immobile, oppure accettare un'eredità, o stipulare un mutuo. Ma oltre agli atti compiuti da incapaci, la competenza si estende anche a quelli aventi ad oggetto beni ereditari.

Questo è uno degli effetti della riforma Cartabia, ed in particolare dell'articolo 21 (Dlgs. 149/2022), il cui scopo è quello di snellire i tempi della giustizia.

Genitori, tutori, amministratori di sostegno possono dunque scegliere se rivolgersi all'autorità giudiziaria o direttamente al notaio per la stipula dell'atto che richiede un’ autorizzazione. Nel secondo caso la procedura sarà più veloce e snella della e diversamente dell'autorizzazione concessa dal magistrato si dovranno attendere 20 giorni dall'invio della documentazione in Tribunale e al Pm perché diventi definitiva. In quel lasso di tempo ovviamente è possibile fare reclamo.

Quali sono i costi?  Secondo l'orientamento del Consiglio Nazionale del Notariato l'autorizzazione non è soggetta all'obbligo di registrazione, è esente da bollo e non sconta il pagamento del contributo unificato, anche in considerazione del fatto che la norma non prevede espressamente imposte da applicare. L'autorizzazione, dunque, resta funzionale e strettamente propedeutica alla stipula dell'atto da parte dello stesso notaio autorizzante, per cui il relativo costo dipenderà necessariamente dalla complessità dei singoli casi.

Qual’ è la procedura? Per prima cosa, il notaio rogante rilascia l'autorizzazione, verificando la necessità o l'utilità evidente dell'atto di straordinaria amministrazione nell'interesse della persona sottoposta a misura di protezione o in relazione ai beni ereditari e determina le cautele necessarie per il reimpiego delle somme riscosse dall'incapace in dipendenza all'atto autorizzato. Successivamente comunica l'autorizzazione alla Cancelleria del Tribunale e al Pubblico Ministero presso il tribunale che sarebbe stato competente a emettere il provvedimento. Decorsi 20 giorni, senza che sia stato proposto reclamo, l'autorizzazione acquista efficacia.

Tali autorizzazioni, chiarisce la norma, possono essere in ogni tempo modificate o revocate dal giudice tutelare, ma restano salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in forza di convenzioni anteriori alla modificazione o alla revoca. Infine, restano riservate in via esclusiva all'autorità giudiziaria le autorizzazioni per promuovere, rinunciare, transigere o compromettere in arbitri giudizi, nonché per la continuazione dell'impresa commerciale.

L'autorizzazione, infine, può essere rilasciata solo dal notaio rogante. Motivo per cui un notaio non può stipulare l'atto in base all'autorizzazione rilasciata da un altro notaio. Ma questo significa anche che salta il criterio della competenza territoriale proprio della giurisdizione. Qualsiasi notaio dunque può autorizzare l'atto con l'unico limite che egli sia anche il professionista rogante.

Quando occorre l'autorizzazione? - In caso di minore, interdetto, inabilitato o beneficiario di amministrazione di sostegno l'autorizzazione si rende necessaria per: accettare in donazione un immobile; vendere/acquistare un immobile; permutare un immobile; dividere un immobile con altri; accettare l'eredità; accettare legati; cancellare ipoteche; intervenire in un atto di mutuo come datore di ipoteca.
In caso di beni ereditari l'autorizzazione serve per i chiamati all'eredità o gli eredi; il curatore dell'eredità giacente; l'esecutore testamentario.
]]> Mon, 02 Oct 2023 13:15:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?notai-alternativi-al-giudice-tutelare---riforma-cartabia https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000018 <![CDATA[Condono Edilizio 2023]]> imblog
Condono Edilizio 2023

Potrebbe essere in arrivo il quarto condono edilizio: una nuova possibilità di sanatoria per specifici abusi edilizi di casa. Vediamo quali sono i principali casi in cui si potrà richiedere il possibile nuovo condono edilizio:

Opere senza permesso edilizio o in violazione delle norme urbanistiche
Il condono edilizio 2023 potrà essere richiesto per le opere realizzate senza il permesso edilizio o in violazione delle norme urbanistiche. Questo riguarda principalmente le costruzioni abusive, ovvero quelle opere edilizie realizzate senza rispettare le disposizioni del piano regolatore comunale e le leggi vigenti in materia di edilizia.
➢ Opere conformi alle norme urbanistiche ma senza permesso edilizio
In alcuni casi, le opere edilizie possono essere conformi alle norme urbanistiche, ma realizzate senza il permesso edilizio. Anche in questi casi, sarà possibile richiedere il condono edilizio 2023.
➢ Ristrutturazioni edilizie con risultati diversi da quelli precedenti
Il nuovo condono riguarderà anche gli interventi di ristrutturazione edilizia che hanno come obiettivo il raggiungimento di un risultato in parte o completamente diverso rispetto a quello precedente. Questo include, ad esempio, la trasformazione di un immobile da residenziale a commerciale o viceversa.
➢ Restauro e risanamento conservativo senza permesso edilizio nei centri urbani
Le opere di restauro e risanamento conservativo effettuate senza il permesso edilizio nei centri urbani rientreranno anch’esse nel condono edilizio 2023. Questo tipo di interventi riguarda principalmente gli immobili situati nei centri storici e in aree di particolare interesse culturale e paesaggistico.
➢ Opere di restauro per la conservazione dell’organismo edilizio
Il condono edilizio 2023 comprenderà anche le opere di restauro volte alla conservazione dell’organismo edilizio. Questi interventi si riferiscono principalmente alla manutenzione e al ripristino delle parti strutturali e architettoniche degli edifici, al fine di preservarne l’integrità e il valore storico-artistico.
➢ Manutenzione straordinaria
Infine, saranno incluse nel condono edilizio 2023 anche le opere di manutenzione straordinaria. Questa categoria comprende interventi di manutenzione che vanno oltre la semplice conservazione dell’immobile e che comportano un miglioramento delle sue caratteristiche funzionali o estetiche.

Condono Edilizio 2024
Per accedere al condono edilizio 2024 non si hanno ancora aggiornamenti in merito ma non dovrebbero esserci sostanziali modifiche sulla documentazione richiesta per presentare la domanda per la sanatoria di eventuali abusi edilizi. La documentazione attuale richiede:
 Un’autocertificazione attestante la conformità dell’opera alle norme urbanistiche e alle destinazioni d’uso previste dal piano regolatore comunale;
 Una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato, che descriva l’opera edilizia e le eventuali violazioni commesse;
 La planimetria dell’immobile, che mostri la situazione preesistente e quella successiva all’intervento oggetto del condono.

Una volta presentata la domanda, il Comune procederà alla verifica della documentazione e, in caso di esito positivo, rilascerà il titolo abilitativo concesso in sanatoria.

]]> Mon, 02 Oct 2023 13:12:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?condono-edilizio-2023 https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000017 <![CDATA[Come comprare casa senza mutuo]]> imblog
Come comprare casa senza mutuo.

Per acquistare una casa non è necessario accendere un mutuo, esistono altre opzioni percorribili. Una delle alternative al mutuo è rappresentata dalla vendita a rate con riserva della proprietà, un metodo caratterizzato dalla compravendita immobiliare, dal pagamento rateale e dal fatto che la proprietà rimane al venditore fino al completamento del pagamento. Si tratta di un contratto di compravendita stipulato con una clausola che tutela il venditore: l’acquirente entra in possesso della casa solo al momento del saldo integrale del compenso pattuito per l’acquisto della casa e che è stato dilazionato nel tempo. Anche l’affitto con riscatto è una soluzione da valutare per acquistare casa: in questo caso l’affittuario decide di pagare una quota maggiorata del canone mensile, andando ad anticipare di fatto il prezzo d’acquisto dell’immobile. Alla fine del periodo contrattuale d’affitto, l’inquilino può decidere di comprare o meno la casa, saldando la parte restante.

Rent to buy e locazione con opzione d’acquisto: come comprare una casa a rate.
Tra le modalità di acquisto agevolate di una casa bisogna menzionare anche il rent to buy di tradizione anglosassone. In questo caso l’acquirente prende subito possesso della casa, ma non ne diventa automaticamente il proprietario e paga un corrispettivo pari al canone di locazione. L’inquilino può continuare a vivere nella casa fino al momento in cui riesce ad accedere ad un mutuo o a comprare direttamente l’immobile: in questo modo si garantisce un prezzo bloccato della casa che non può essere modificato nel tempo.

C’è poi la locazione con opzione d’acquisto: in questo caso tutto parte da un normale contratto di locazione che rappresenta una sorta di corsia preferenziale per accedere all’acquisto della casa. Il venditore può presentare un’offerta esclusiva al potenziale acquirente che è anche inquilino, che continuerà a pagare il canone di locazione decidendo se acquistare o meno la casa.

Contratto di locazione con patto di futura vendita: cos’è e come funziona.
Per acquistare una casa a rate non avendo la possibilità di saldare la spesa in un’unica soluzione si può ricorrere anche al contratto di locazione con patto di futura vendita. Si tratta di una modalità di acquisto simile all’affitto con riscatto ma in questo caso l’inquilino si impegna formalmente a comprare la casa alla scadenza del contratto di locazione.
I canoni di affitto versati nel corso del tempo rientrano nel prezzo di vendita e l’acquirente può beneficiare di ulteriore tempo prima di richiedere il mutuo, che a quel punto dovrà coprire un importo decisamente più piccolo rispetto al prezzo totale dell’immobile.
]]> Mon, 02 Oct 2023 13:09:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?come-comprare-casa-senza-mutuo https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000016 <![CDATA[DIRITTO DI PRELAZIONE SULLA CASA]]> imblog
DIRITTO DI PRELAZIONE SULLA CASA.

Il diritto di prelazione è contemplato dalla legge. Se il locatore/proprietario, alla prima scadenza della locazione (ad esempio dopo i primi 4 anni nel contratto 4+4), intende vendere la proprietà dell’immobile locato, all’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’acquisto del bene. Egli, cioè, deve essere preferito a parità di condizioni di vendita rispetto ad altri soggetti anch’essi interessati a diventare i nuovi proprietari dell’appartamento.
Nel contratto di locazione non può essere inserita, e se inserita è nulla, una clausola in virtù della quale il conduttore rinuncia al diritto di prelazione; così come non ha effetto la clausola che preveda l’automatica risoluzione del contratto di affitto in caso di vendita dell’immobile, al solo scopo di non rendere operativo il diritto di prelazione. Tuttavia, è sempre possibile che il conduttore rinunci a tal diritto una volta che sia venuto in essere. Il che può essere anche messo per iscritto una volta verificatisi i presupposti per l’esercizio della prelazione, ma non già prima.

Presupposti per il diritto di prelazione.
All’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’immobile in affitto se:
• il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi;
• il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Il conduttore deve essere preferito anche rispetto ai coeredi nel caso di immobile caduto in comunione ereditaria. La prelazione però non vale nel caso cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

Il proprietario di casa non garantisce il diritto di prelazione: conseguenze.
Il locatore che non rispetti il diritto di prelazione dell’inquilino o la procedura imposta dalla legge per consentire a quest’ultimo di scegliere se acquistare o meno l’immobile, o se comunica un prezzo di vendita superiore a quello invece concordato con il terzo interessato all’acquisto, commette un illecito che può essere fonte di responsabilità e risarcimento del danno in favore dell’inquilino.
In ogni caso il conduttore che non ha potuto esercitare la prelazione ha diritto di riscattare la casa nei confronti del terzo acquirente entro il termine di decadenza di 6 mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e terzo. Resta fermo il diritto in capo a quest’ultimo di rivalersi poi contro il venditore che non ha rispettato la prelazione.
Il conduttore normalmente formula la richiesta di riscatto con atto di citazione in giudizio nei confronti dell’acquirente (senza quindi la necessità di chiamare in giudizio l’alienante), ma può farlo anche con una dichiarazione scritta recapitata a quest’ultimo. In caso di successivi acquirenti la richiesta è fatta nei confronti dell’ultimo acquirente dell’immobile.
Una volta esercitato il riscatto, il conduttore deve pagare al terzo il prezzo (che è quello indicato nell’atto tra il locatore e il suo immediato avente causa, anche se tale prezzo è simulato) entro il termine di 3 mesi.

Quando non spetta la prelazione.
La prelazione non spetta:
quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
• per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
• in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
• per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito;
• per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
• in caso di conferimento dell’immobile in una società;
• se il proprietario intende vendere in blocco l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata, salvo che il conduttore dimostri che il locatore ha simulato una vendita in blocco al solo fine di eludere il diritto di prelazione.
La prelazione spetta invece in caso di vendita unica relativa a più immobili tra cui quello locato, anche se la vendita avviene a prezzo complessivo, quando le singole unità immobiliari poste in vendita conservano la loro individualità (cosiddetta vendita cumulativa).

Pertinenze.
È diritto del locatore vendere in un’unica operazione, oltre all’immobile in affitto, anche eventuali pertinenze come cantine ed autorimesse o posti macchina. Secondo alcuni giudici, il diritto di prelazione si estende alle pertinenze anche se manca un’esplicita indicazione. Il conduttore non può in tal caso chiedere di esercitare la prelazione scorporando dalla vendita complessiva i soli immobili di suo interesse.
Il locatore non può aggiungere, alla vendita dell’immobile locato, un altro bene quale oggetto complessivo di un’unica vendita ad un prezzo globale, al solo scopo di impedire e rendere più difficoltoso l’esercizio del diritto di prelazione per il conduttore, facendo apparire come vendita in blocco una vendita cumulativa di immobili.

Procedura per l’esercizio della prelazione.
Per rispettare la prelazione, è necessario seguire una determinata procedura:
il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile; lo deve fare con una lettera, scritta di proprio pugno o dal proprio avvocato munito di procura. La notifica di tale comunicazione deve avvenire mediante ufficiale giudiziario o anche con lettera raccomandata;
• in tale comunicazione deve essere indicato il prezzo e le altre condizioni del trasferimento, oltre all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
• tale comunicazione può essere effettuata anche dopo che il proprietario abbia già siglato un preliminare con il terzo acquirente, fermo restando che non è necessario trasmettere al conduttore detto preliminare e neppure il nominativo dello stesso. Restano ferme le responsabilità del venditore con il promissario acquirente qualora, a preliminare già siglato, l’inquilino intenda poi esercitare la prelazione;
• il locatore non può revocare o modificare la comunicazione nel termine concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione;
• il conduttore, entro 60 giorni dal ricevimento di tale comunicazione, deve dichiarare la propria scelta se esercitare o meno la prelazione. Tale dichiarazione va notificata al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario. L’accettazione dell’inquilino non può essere “a condizioni diverse” o inferiori rispetto a quelle proposte dal venditore. Egli deve offrire infatti condizioni uguali a quelle comunicategli. In pratica, il conduttore può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario.
• Se l’inquilino dichiara di voler esercitare il diritto di prelazione, le parti hanno l’obbligo di stipulare il contratto definitivo davanti al notaio entro 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore.
Il padrone di casa non può quindi revocare la precedente offerta, indicando ulteriori condizioni di vendita più gravose rispetto alle prime, al solo scopo di eludere il diritto di prelazione.

Se ci sono più inquilini.
Se ci sono più conduttori del medesimo immobile, il locatore deve comunicare l’intenzione di vendere l’immobile separatamente a ciascun conduttore (cosiddetta prelazione congiunta). La prelazione in tal caso può essere esercitata congiuntamente da tutti o, se qualcuno rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
]]> Mon, 02 Oct 2023 13:06:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?diritto-di-prelazione-sulla-casa https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000015 <![CDATA[La funzione della caparra confirmatoria]]> imblog
La funzione della caparra confirmatoria.

La caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile) ha la funzione di rafforzare l’assunzione delle obbligazioni delle parti scaturenti da un contratto. Spesso può avere a oggetto una somma di denaro.
In caso di adempimento, la caparra deve essere restituita dalla parte che l’ha ricevuta oppure imputata alla prestazione dovuta.
In caso di inadempimento, l’altra parte ha diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta. Se, invece, è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, quella che l’ha consegnata ha diritto di esigerne il doppio.
Nella sostanza, la caparra integra una forma di tutela contro il rischio di mancato adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto. Essa si traduce in una anticipata liquidazione del danno, il cui ammontare è determinato dalle parti forfettariamente e in via preventiva.
La consegna (di tutta o parte) della somma oggetto di caparra può essere demandata anche a un momento successivo rispetto a quello della stipula dell’accordo. Tuttavia, gli effetti propri della caparra non si produrranno fino a che non sia avvenuta la consegna.
Oggetto di caparra può essere anche un assegno bancario. Tuttavia, la semplice consegna dell’assegno non vale a costituire caparra di tipo confirmatorio ed è necessaria la riscossione della somma.
È onere del prenditore, dopo averne accettata la consegna, porre all’incasso l’assegno. Il prenditore che ometta di farlo, lo trattenga e non lo restituisca alla parte che l’ha consegnato pone in essere un comportamento contrario a correttezza e buona fede. Inoltre, in caso di inadempimento della controparte, il prenditore non può né recedere dal contratto, né sollevare l’eccezione di inadempimento.
Uso della caparra confirmatoria nel contratto preliminare
L’uso di questo strumento è molto diffuso nelle operazioni di compravendita, in particolare in quelle che hanno a oggetto la vendita di beni immobili. In queste, il pagamento della caparra vale a rafforzare l’impegno di una delle due parti a vendere, e dell’altra ad acquistare l’immobile in un momento successivo rispetto alla sottoscrizione del preliminare. Ciò può avvenire per molteplici ragioni, ad esempio perché l’acquirente intende acquistare il bene facendo ricorso, per il pagamento del prezzo, a un finanziamento con istruttoria successiva da parte dell’ente creditizio. Oppure, dal lato del venditore, se questi ha necessità di effettuare aggiornamenti urbanistici o catastali dell’immobile in vendita a livello, oppure anche per sue esigenze abitative.
Nella sostanza, il preliminare ha l’effetto di prenotare la vendita del bene la quale verrà eseguita con la stipula del contratto definitivo (rogito). Il contratto definitivo sostituisce le previsioni contenute nel contratto preliminare, salvo che le parti abbiano previsto il perdurare dei suoi effetti anche dopo la sua stipula.
Come funziona la caparra confirmatoria
Il funzionamento della caparra confirmatoria:
se è inadempiente la parte che ha versato la caparra, l’altra ha il diritto di recedere dal contratto e ritenere in suo favore la somma consegnata;
se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra ha il diritto di recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata.
In alternativa, la parte non inadempiente può agire per:
la risoluzione del contratto ma dovrà fornire la prova del danno che assume di aver subito. Nella sostanza, dinanzi all’inadempimento altrui, la parte che opti per il rimedio (generale) della risoluzione del contratto, invece di quello (particolare) del recesso (che porta a una liquidazione preventiva e forfettaria del danno), avrà certamente diritto all’integrale risarcimento del danno patito. Ciò nei limiti di quanto riuscirà a provare, in punto di esistenza e ammontare, sulla scorta della disciplina generale di cui all’art. 1453 e ss. c.c.; oppure
l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, ossia chiedere al Tribunale la pronuncia di una sentenza che produca, sostituendosi alla volontà delle parti, gli stessi effetti del contratto di vendita non concluso.
Differenza tra caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto
La caparra confirmatoria non va confusa con quella penitenziale o con l’acconto. Mentre la prima, oltre a rappresentare un anticipo del pagamento del prezzo dovuto, si pone come strumento che vale sia a rafforzare gli impegni contrattuali assunti dalle parti con il contratto, sia anche a preventivamente determinare il danno in ipotesi di suo inadempimento.
L’acconto consiste nel pagamento di una parte del prezzo concordato al fine di testimoniare l’effettiva volontà di concludere il contratto. Dunque, non assolve ad alcuna funzione risarcitoria (preventiva e forfettaria del danno).
La caparra penitenziale, prevista dall’art. 1386 codice civile, funge unicamente quale corrispettivo del diritto di recesso attribuito nel contratto a favore di una o di entrambe le parti. La parte che intende svincolarsi dal contratto può recedere da esso perdendo la caparra versata oppure restituendone all’altra parte il doppio di quella incamerata.
]]> Mon, 02 Oct 2023 13:04:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?la-funzione-della-caparra-confirmatoria https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000014 <![CDATA[Bonus mobili 2023]]> imblog
Bonus mobili 2023

Come funziona il bonus mobili nel 2023?
Il bonus mobili è una detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio. Gli elettrodomestici devono essere di classe non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori.
La legge di bilancio 2022 ha prorogato la detrazione per gli anni 2022, 2023 e 2024, mentre la legge di bilancio 2023 ha fissato il tetto di spesa, previsto per il 2023 a 5000 euro, a 8000 euro.
La detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo. Si ha diritto al bonus mobili ed elettrodomestici anche quando il contribuente ha scelto, in alternativa alla fruizione diretta delle detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, di cedere il credito o di esercitare l’opzione per lo sconto in fattura.
Quante volte si può usufruire del bonus mobili?
Se gli interventi di recupero del patrimonio edilizio sono stati effettuati nell’anno precedente a quello dell’acquisto, o sono iniziati nell’anno precedente a quello dell’acquisto e proseguiti in detto anno, il limite di spesa deve essere considerato al netto delle spese sostenute nell’anno precedente per le quali si è usufruito della detrazione.
Che lavori bisogna fare per avere il bonus mobili?
Per poter usufruire del bonus mobile bisogna effettuare questi interventi edilizi:
• manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti. I lavori di manutenzione ordinaria su singoli appartamenti (per esempio, tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti, sostituzione di infissi esterni, rifacimento di intonaci interni) non danno diritto al bonus
• ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza
• restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile
• manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici residenziali.
Come precisato dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 30/2020, il bonus mobili spetta anche ai contribuenti che usufruiscono del Sismabonus, per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, nonché, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020, del Superbonus di cui al comma 4 dell’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020.
Che documenti servono per avere il bonus mobili?
Per poter avere il bonus mobili bisogna conservare i seguenti documenti:
• ricevuta del bonifico
• ricevuta di avvenuta transazione (per i pagamenti con carta di credito o di debito)
• documentazione di addebito sul conto corrente
• fatture di acquisto dei beni, riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquisiti
Quanto dura il bonus mobili dopo la ristrutturazione?
La legge non prevede alcun vincolo temporale nella consequenzialità tra l’esecuzione dei lavori e l’acquisto dei beni. Tuttavia, la detrazione spetta a condizione che gli interventi di recupero del patrimonio edilizio siano iniziati a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente a quello dell’acquisto.
]]> Mon, 02 Oct 2023 13:01:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?bonus-mobili-2023 https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000013 <![CDATA[LA CEDOLARE SECCA]]> imblog
LA CEDOLARE SECCA
 
 
Anche nel 2023, è concessa ai contribuenti la possibilità di scegliere tra la cedolare secca o l’Irpef per la tassazione delle imposte, che derivano dal reddito di locazione.
 
Trattasi di un’imposta sostitutiva, che viene applicata sui contratti di locazione le cui aliquote previste sono: al 10% o al 21%.
 
In pratica quando si sottoscrivono e registrano i contratti di locazione, al posto della normale tassazione Irpef, è possibile versare un’imposta fissa.
 
Nel momento in cui i contribuenti scelgono per questo particolare regime sostitutivo dell’Irpef, possono accedere ad alcune agevolazioni: sono esentati dal pagamento delle imposte di registro e bollo e dalle addizionali regionali e comunali Irpef.
 
La cedolare secca permette di applicare due tipi di aliquote:
 
•     21% per i contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
 
•     10% per i contratti d’affitto a canone concordato.
 
La scelta dell’ aliquota va effettuata nel momento in cui si procede con la registrazione del contratto attraverso il modello RLI oppure nel momento in cui è prevista la proroga del contratto.
 
Hanno la possibilità di scegliere l’aliquota al 21% le persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di godimento di un immobile. Questa condizione, però, si deve manifestare al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
 
Per poter applicare la cedolare secca, gli immobili in affitto devono necessariamente rientrare nelle categorie A1 e A11 e devono essere ad uso abitativo. L’agevolazione si applica anche alle pertinenze di questi immobili.
 
Pertanto grazie al regime agevolato, i proprietari degli immobili non sono obbligati a versare:
 
•     l’imposta di registro nel momento in cui viene registrato il contratto;
 
•     l’imposta di bollo all’atto di registrazione del contratto,
le addizionali IRPEF, comunali e regionali.
 
Ai fini pratici, la cedolare secca sostituisce le altre imposte, che dovrebbero pagare sia l’inquilino che il proprietario. Nel caso in cui l’immobile risulti essere in comproprietà: la cedolare secca deve essere scelta da entrambi i proprietari.
 
Questa soluzione può essere una scelta ottimale nel caso in cui l’alternativa, per il proprietario dell’immobile, sia il pagamento di un’aliquota Irpef più elevata.
 
Più stringenti sono i requisiti da rispettare per accedere all’aliquota al 10%. Questa tassazione viene applicata esclusivamente ai contratti a canone concordato, per i quali è necessario rispettare uno dei seguenti requisiti:
 
•     gli immobili devono essere collocati in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati (tipo Bari, Bologna, Roma, Milano, Firenze etc)
 
•     i contratti d’affitto devono coinvolgere degli studenti universitari;
 
•     riguardino direttamente dei Comuni nei quali ci siano state delle calamità naturali;
 
•     agli affitti transitori, che sono disciplinati dalla Legge n. 431/1998.
 
L’aliquota al 10%, inoltre, viene applicata nel caso in cui il canone di locazione versato non superi un determinato limite in relazione alla somma dovuta dall’inquilino.
 
È importante, nel caso in cui si voglia optare per il contratto a canone concordato, farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà territoriale e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale. Nel caso in cui i contratti non siano stati assistiti, è necessario ottenere un’attestazione dalle organizzazioni che hanno firmato l’accordo.
 
La cedolare secca si può applicare anche per gli affitti brevi. A dare le indicazioni su come comportarsi in questo caso è il comma 595, articolo 1 della Legge 178/2020, ossia la Legge di Bilancio 2021, che fissa il tetto massimo di quattro appartamenti per ogni periodo d’imposta, per poter beneficiare della cedolare secca. Nel momento in cui viene superato questo limite,
 
viene applicata la normale tassazione Irpef. Inoltre l’attività viene considerata come imprenditoriale: è necessario, quindi, svolgerla con una partita Iva.
 
Il limite, che abbiamo appena visto, si deve applicare a prescindere dal modo in cui viene stipulato il contratto. Le regole si applicano anche quando i contratti vengono stipulati attraverso degli intermediari o delle piattaforme telematiche.
 
Con la cedolare secca, i contribuenti sono tenuti a versare, ogni anno,un acconto ed un saldo. La Legge di Bilancio 2021 ha stabilito che l’acconto dovuto deve essere calcolato sulla base dell’imposta versata nell’anno precedente e deve essere pari al 100%.
 
L’acconto deve esser versato rispettando il seguente calendario:
 
•     in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
 
•     in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro. La prima, del 40%, deve essere versata entro il 30 giugno. La seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.
 
Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento deve essere versato il saldo.
]]> Mon, 02 Oct 2023 12:57:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?la-cedolare-secca https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000012 <![CDATA[La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità]]> imblog
La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità

Accade spesso che, al momento di vendere un immobile ereditato, la parte venditrice si veda richiedere un onorario o delle spese per procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità.                                  
L’art.459 del nostro codice civile stabilisce che l’accettazione dell’eredità è l’atto giuridico che consente al chiamato all’eredità di diventare erede.
Tale adempimento anche se fatto in un secondo momento, avendo questo effetti retroattivi, l’erede diviene titolare del patrimonio ereditario fin dal momento in cui si è aperta la successione del de cuius.
Quindi se il defunto era titolare di beni immobili, è necessario registrare il passaggio della proprietà a causa di morte e quindi l’accettazione della eredità - tecnicamente “trascrizione” dell’accettazione - presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari territorialmente competente.
Tutti gli acquisti mortis causa, debbono essere trascritti affinché possa essere assicurata l’opponibilità dei trasferimenti ai terzi.
La trascrizione dell’accettazione di eredità non va confusa con presentazione della dichiarazione di successione e con la trascrizione nei registri immobiliari effettuata dall’Agenzie delle Entrate che ha finalità esclusivamente fiscali.
L’accettazione dell’eredità può essere “espressa”: cioè effettuata mediante un atto notarile con il quale il chiamato dichiara espressamente di accettare l’eredità oppure “tacita”: quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede.
Lo scopo principale della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità è quello di tutelare l’acquirente (e dell’eventuale banca mutuante) e garantire l’efficacia e l’opponibilità dell’acquisto ai terzi. Nel caso di stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto beni immobili provenienti da successione, il Notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità.
 
E’ importante e necessaria la trascrizione dell’accettazione tacita:
- nel caso di acquisto da erede solo “apparente”: chi acquista dall’erede apparente rischia di acquistare da un “non proprietario”, con conseguente rischio di subire un’azione di rivendicazione della proprietà da parte del vero erede o suoi aventi causa. Ad esempio, nel caso in cui i fratelli del defunto, morto senza lasciare genitori, coniuge e figli, si considerino, anche in buona fede, eredi, e, come tali, presentino una denuncia di successione, mentre il defunto aveva disposto, con un testamento scoperto successivamente, esclusivamente a favore di una terza persona, che è quindi il “vero” erede. Se viene trascritta l’accettazione (tacita) dell’eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa salvo il proprio acquisto (artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile);
- per assicurare il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 del codice civile): in mancanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, con la conseguenza che quest’ultimo non può opporre il proprio acquisto a terzi o che, l’eventuale ipoteca iscritta sul bene, non si costituisce;
- per assicurare l’effetto di “pubblicità sanante” (art. 2652 n. 6 del codice civile) in caso di invalidità di un atto: la legge consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto, se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta una domanda giudiziale di impugnazione dell’atto medesimo. A tal fine, in caso di acquisto ereditario non trascritto il c.d. “effetto sanante” non si produce, in applicazione del summenzionato principio di continuità delle trascrizioni.
- In caso di conflitto tra il legatario e colui che acquista dall’erede, va risolto a favore di chi ha trascritto per primo: anche in questo caso chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione rischia di soccombere dinnanzi ad un legatario che abbia trascritto tempestivamente il proprio acquisto.
- Per assicurare la “tutela del credito” nel caso di esecuzioni immobiliari: secondo un orientamento della giurisprudenza e della dottrina, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dal debitore, dovrebbe dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento.
 
Concludendo È evidente, quindi, l’importanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità al fine di “consolidare” l’acquisto successorio rispetto ai terzi e consentire a colui che acquista da un venditore – erede (o presunto tale) di avere certezza in ordine al proprio acquisto. Il Notaio richiesto di stipulare un atto costituente titolo idoneo per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità ex art. 476 c.c – ad esempio, un atto di compravendita, donazione, permuta, divisione avente per oggetto immobili di diretta provenienza successoria (qualora non sia già intervenuta l’accettazione espressa o tacita di eredità debitamente trascritta) ecc. – è tenuto a curare la trascrizione dell’acquisto mortis causa, per le ragioni sopra espresse, contestualmente alla trascrizione dell’atto comportante accettazione tacita.
In caso di compravendita, i relativi costi, salvo diverso accordo tra le parti, saranno posti a carico della parte venditrice, tenuta a garantire l’acquisto del bene, senza esporre la parte acquirente a rischi di sorta, in caso di donazione al donatario, in caso di divisione ai condividenti etc.
 
 
]]> Tue, 27 Dec 2022 10:05:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?la-trascrizione-dell-accettazione-tacita-dell-eredita https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000011 <![CDATA[BONUS PRIMA CASA UNDER 36 NEL 2023: COSA PREVEDE LA PROROGA]]> imblog
BONUS PRIMA CASA UNDER 36 NEL 2023: COSA PREVEDE LA PROROGA
 
La manovra di Bilancio, approvata dal Consiglio dei Ministri il 21 novembre ha previsto, tra i vari interventi, anche la proroga di un anno delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i giovani under 36; trattasi in pratica di una proroga del bonus prima casa under 36, usufruibile  entro il 31 dicembre del prossimo anno.
Così come confermata dalla Manovra 2022, la misura favorisce l’acquisto di immobili ad uso abitativo per gli under 36, con agevolazioni, esenzioni e sgravi fiscali, validi anche sulle pertinenze.
 
La proroga, che  è stata inserita nel preliminare della Legge di Bilancio 2023 ed approvata dal Governo il 21 novembre 2022 si rivolge, ancora una volta, ai giovani di età inferiore a 36 anni e con un ISEE non superiore a 40.000 euro, per la prima abitazione.
Sino ad ora, la scadenza era legata all’acquisto di immobili entro il 31 dicembre 2022 adesso, il termine massimo sarà quello del 31 dicembre 2023 e per il momento momento non è stata delineata alcuna particolare modifica alla misura originaria.
La misura conta di un pacchetto di aiuti fiscali, ovvero:
•    esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale;
•    in caso in cui la transazione sia assoggettata a IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, è previsto un ristoro pari all’IVA pagata;
•    nei casi di mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione d’immobili a uso abitativo, è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva.
 
Le agevolazioni sono rivolte a:
•    chi non hanno ancora compiuto 36 anni di età nel momento del rogito;
•    hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
•    alla data di presentazione della domanda di mutuo, non sono proprietari di altri immobili a uso abitativo, se non quelli acquisiti per successione mortis causa e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Riguardo poi allo sblocco dei mutui agevolati, già previsto dal Decreto Aiuti Ter convertito in Legge, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 17 novembre 2022, la nuova Legge di Bilancio 2023 dovrebbe confermarlo dal 1° gennaio prossimo.
 
]]> Tue, 27 Dec 2022 10:03:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?bonus-prima-casa-under-36-nel-2023--cosa-prevede-la-proroga https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000010 <![CDATA[VENDITA IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE]]> imblog
VENDITA IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE

 
Il rischio di acquistare un immobile proveniente da donazione è connesso alla presenza di legittimari ovvero di eredi legittimi di una persona defunta (figli e coniuge in primo luogo) che possono avanzare diritti di quota di legittima sull’immobile donato.
 
In altre parole, dopo l’acquisto dell’immobile oggetto di donazione, potrebbe presentarsi l’erede del donante per chiedere la restituzione del bene o una quota del valore dell’immobile acquistato, che gli spetterebbe per diritto successorio.
 
Pertanto, se un legittimario si sente leso nel proprio diritto di successione, può rifarsi con un’azione di riduzione sul patrimonio del donatario. Se questo non è possibile, il legittimario può anche opporsi all’acquirente con un’azione di restituzione, ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi ha acquistato l’immobile del donatario.
 
Il problema della circolarità degli immobili oggetto di donazione dipende proprio dalla possibilità di un legittimario di esperire l’azione di restituzione.
 
Per difendersi dall’azione di restituzione, in mancanza di altre specifiche tutele legali, è prassi sempre più diffusa  ricorrere alla stipula di un’assicurazione che vada a coprire il valore dell’immobile nel caso di compravendita di un immobile oggetto di donazione.
 
Se la donazione avviene da parte di un donante ancora in vita, l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi dieci anni e comunque solo al verificarsi di tutte le seguenti condizioni: il donante alla sua morte non deve aver lasciato beni sufficienti a coprire la quota legittima spettante a tutti i legittimari; il venditore, che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione, non abbia beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi; non siano già decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione (salvo che sia intervenuta in opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta).
 
Se invece il donante è deceduto ed è deceduto da meno di 10 anni, l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi delle condizioni già riportate sopra. Il rimedio giuridico in questo caso consiste nella rinuncia espressa da parte dei legittimari dell’azione di restituzione; se il donante è deceduto da più di 10 anni, il diritto di agire in riduzione deve ritenersi prescritto e non vi è alcun rischio per l’acquirente, poiché l’azione di riduzione non può più essere esercitata. Pertanto, se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione, l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcuna complicazione o timore.
 
Mentre non si corre alcun rischio dopo 20 anni dalla donazione infatti se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non c’è stata nessuna opposizione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta, l’azione di restituzione non può essere esercitata e, di conseguenza, non ci sono più rischi per l’acquirente. Questa condizione è valida a prescindere dal fatto che il donante sia ancora vivente al momento dell’acquisto o sia deceduto.
]]> Mon, 07 Nov 2022 09:58:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?vendita-immobile-proveniente-da-donazione https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000000F <![CDATA[CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA: COS’È E QUANDO SERVE]]> imblog
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA: COS’È E QUANDO SERVE

Cos’è il CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
 
 
Il Certificato di Destinazione Urbanistica, in breve CDU, è un documento rilasciato normalmente dal Comune che contiene le indicazioni ed informazioni urbanistiche di un terreno contenute nel Piano Urbanistico Comunale oppure dal Piano Regolatore Generale. In particolare nel CDU sono indicati il Foglio e la Particella catastale, la destinazione urbanistica (ad esempio se il terreno si trova in zona residenziale o agricola), gli indici e i parametri urbanistici, in particolare l’indice di fabbricabilità che rivela se è possibile edificare. Dalla lettura del Certificato di Destinazione Urbanistica è possibile quindi conoscere gli usi previsti e consentiti, i tipi e le modalità di intervento che si possono realizzare e si può individuare la presenza di eventuali vincoli presenti sullo stesso, ad esempio quelli paesaggistici o idrogeologici.

 
QUANDO SERVE IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
 
 
Il CDU serve in particolare:
•  quando si stipula un atto di compravendita, di divisione o di donazione di un terreno che non sia pertinenza di un edificio, qualsiasi sia la sua superficie.
•  quando si stipula un atto di compravendita, di divisione o di donazione di un terreno che costituisce pertinenza di un edificio se di superficie uguale o superiore a 5.000 mq.
•  quando si stipula un atto di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni.
 
Il Certificato di Destinazione Urbanistica non è invece richiesto quando si presenta una dichiarazione di successione. La disciplina relativa al CDU è contenuta nel Testo Unico sull’Edilizia che prevede tra l’altro l’annullamento degli atti stipulati in assenza della prescritta certificazione. In particolare il comma 2 dell’articolo 30 dispone che: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati”. Il CDU deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine di trenta giorni dalla presentazione della domanda. Ha validità di un anno dalla data di rilascio se “per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici”.
]]> Mon, 17 Oct 2022 07:22:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?certificato-di-destinazione-urbanistica--cos-e-e-quando-serve https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000000E <![CDATA[Agenzie Immobiliari pronte a riaprire il 4 maggio in totale sicurezza.]]> imblog
Agenzie Immobiliari pronte a riaprire il 4 maggio in totale sicurezza

I presidenti delle associazioni di categoria del settore immobiliare, hanno proposto al Governo l’inserimento delle Agenzie Immobiliari tra le imprese che riapriranno il 4 maggio, dichiarando di non esserci più valide ragioni per mantenere la sospensione di un’attività classificata a rischio basso dall’Inail e non solo.
 
Le agenzie immobiliari infatti, sono attività che, considerata l’erogazione di servizi professionali e l’utilizzo sempre più massivo di strumenti digitali unitamente alla facilità di evitare assembramenti, sono assolutamente in grado di essere esercitate in totale sicurezza a tutela della salute degli operatori immobiliari e dell’intera comunità.

A causa dell’effetto Coronavirus, non si sono potuti perfezionare circa 65.000 contratti di locazione e circa 20.000 atti di compravendita immobiliare, creando ciò forti disagi a migliaia di cittadini. E proprio nella gestione di tali situazioni, assume un ruolo ancor più di strategica importanza, l’attività delle agenzie immobiliari nel cercare mediazioni finalizzate a trovare soluzioni che consentano di evitare il forte rischio di contenzioso legale.

Non dimentichiamo che le agenzie immobiliari da sempre svolgono un ruolo strategico sia per la vitalità del settore immobiliare che rappresenta ad oggi il 22% del prodotto interno lordo italiano e sia per il soddisfacimento delle esigenze dei cittadini relativamente ad un bene di prima necessità qual è il bene CASA.

M.T. IMMOBILIARE comunica: Riapriamo il 04 Maggio!
]]> Tue, 28 Apr 2020 17:02:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?agenzie-immobiliari-pronte-a-riaprire-il-4-maggio-in-totale-sicurezza- https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000000D <![CDATA[AFFITTARE LA PRIMA CASA]]> imblog
Affittare la prima casa.
Spesso ci si chiede se si può affittare la prima casa acquistata appunto con le agevolazioni fiscali prima casa.

Si può affitare la prima casa acquistata con agevolazioni fiscali?
Si può affittare la prima casa acquistata senza perdere le agevolazioni fiscali. L’importante é che tu mantenga la residenza (o la tua attività economica) nel comune in cui si trova l’immobile ma non necessariamente in quell’immobile (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994): non perderai quindi le agevolazioni fruite sull’IVA (o imposta di registro), sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.

Diverso é il discorso della detrazione degli interessi passivi su mutuo. Affinché tu possa detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, é necessario che tu abbia residenza non non solo in quel comune, ma specificatamente nell’immobile per cui hai chiesto il mutuo. Quindi, in caso di affitto, mantieni benefici sulle tasse pagate, ma non puoi detrarre gli interessi dall’IRPEF.

Dopo quanto tempo posso affittare la prima casa?
Puoi affittare la prima casa già dal giorno dopo che l’hai acquistata. La legge infatti non dice che tu debba necessariamente avere la residenza nell’appartamento comprato con le agevolazioni fiscali, ma basta che tu sia residente o abbia la tua attività nello stesso Comune ove si trova l’immobile.
Diverso é il discorso della vendita dell’immobile acquistato, che non si può vendere prima dei 5 anni. Ma anche lì ci sono delle eccezioni: se lo vendi prima dei cinque anni non perdi comunque le agevolazioni fiscali se, entro un anno dalla vendita ne compri un’altro, sempre da adibire a prima casa.

Cosa accade se ho acquistato la prima casa con mutuo ipotecario?
Anche se hai acquistato la prima casa stipulando un mutuo ipotecario, puoi affittarla. Non dovrai pagare nessuna maggiorazione né sull’imposta di registro, né su quella ipotecaria e catastale e non ti sarà applicata nessuna sanzione, l’importante é che tu mantenga la residenza nello stesso comune ove si trova l’immobile.
Tuttavia, come ben saprai, ogni anno quando fai la dichiarazione dei redditi puoi scaricare dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi su mutuo. Questo però puoi farlo solo se la casa acquistata col mutuo risulta la tua abitazione principale e quindi dove hai la residenza. Dal momento in cui affitti l’immobile quindi, se non hai più la residenza, non puoi più scaricare gli interessi con il 730 (o Unico).

Quali tasse devo pagare se affitto la prima casa?
Le agevolazioni godute per l’acquisto della prima casa (IVA o imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale in misura ridotta) permangono anche se la affitti. Però, per quanto riguarda le tasse successive, se hai comprato un immobile ma non ci abiti perché lo hai affittato, anche se si tratta del tuo unico appartamento di proprietà, devi pagare:

  • IMU (Imposta Municipale Unica);
  • TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili).

Purtroppo é proprio così: se nella tua prima casa ci abiti, allora hai diritto alle agevolazioni IMU e TASI, ma se non ci abiti quella non viene più considerata come abitazione principale ai fini IMU e TASI e quindi devi pagarle.
Inoltre, sui canoni di affitto che riscuoterai, dovrai pagare le tasse sulle entrate, perché i canoni di affitto rappresentano vero e proprio reddito. Puoi decidere di pagare le tasse:

  •  Aderendo al regime ordinario: in questo caso il canone di affitto viene cumulato con gli eventuali ulteriori tuoi redditi e, su questa somma, si applica la tua aliquota IRPEF di competenza;
  •  Aderendo al regime della cedolare secca: in questo caso il canone di affitto non viene cumulato con i tuoi redditi e sulle entrate derivanti dalla locazione paghi un’imposta fissa pari al 21% (aliquota ulteriormente ridotta per i comuni ad alta densità, abitativa).

Posso fittare la prima casa anche per brevi periodi?
La prima casa si può affittare per lunghi periodi e, a maggior ragione, anche per brevi periodi, per esempio per periodi inferiori a un mese. In tal caso, se la locazione non supera i 30 giorni, non occorre neanche registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Basta solo dichiarare i redditi derivanti dall’affitto, ogni anno, nel 730 (o modello Unico).
Puoi affittare la tua prima casa per brevi periodi in due modi:
  • Affitto parziale: nel modello 730 al quadro B si può indicare l’uso “promiscuo” della casa, come abitazione principale e come affitto. Se l’utilizzo prevalente é di abitazione principale, non perdi né le agevolazioni IMU, né quelle TASI, né la detrazione IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.
  • Affitto totale: in questo caso, se la tua prima casa viene dedicata solo ad affitti, seppur brevi, ma tu non mantieni la residenza, seitenuto a pagare IMU e TASI secondo le regole ordinarie e perdi anche le detrazioni IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.
Sui redditi derivanti dagli affitti brevi poi, che si tratti di affitto parziale o totale, potrai optare per la tassazione in regime ordinario o per la cedolare secca.
]]> Fri, 27 Mar 2020 18:45:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?affittare-la-prima-casa https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000000C <![CDATA[TASSE ACQUISTO PRIMA CASA: TUTTO QUELLO CHE C'E' DA SAPERE]]> imblog
Tasse acquisto prima casa: tutto quello che c’è da sapere.
Quali tipologie di spese dovranno essere affrontate quando si decide di acquistare la prima casa?

Requisiti acquisto prima casa:
Prima di calcolare le imposte sulla prima casa, occorre analizzare quali sono i requisiti minimi per poter godere dei bonus/agevolazioni fiscali.

 
1.    E’ necessario avere la residenza nello stesso Comune in cui si trova la casa che vuoi acquistare. Qualora non fosse così, in fase di rogito, potrai  dichiarare che trasferirai la tua residenza entro 18 mesi. Unica eccezione per agenti di polizia e forze armate: in questo caso il dovere di avere la residenza nella stessa città nella quale è ubicato l’immobile, non conta.

2.   La tua prima casa dovrà appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

        • A/2, abitazioni di tipo civile;
        • A/3, abitazioni di tipo economico;
        • A/4, abitazioni di tipo popolare;
        • A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;
        • A/6, abitazioni di tipo rurale;
        • A/7, abitazioni in villini;
        • A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.
          
Il bonus invece non è ammesso per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle seguenti categorie catastali:

        • A/1, abitazioni di tipo signorile;
        • A/8, abitazioni in ville;
        • A/9, castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico.

3.   Ultimo requisito fondamentale per usufruire delle agevolazioni prima casa, è quello di non possessore altre proprietà su tutto il territorio nazionale.

 
Tasse sull’acquisto della prima casa: quali le imposte da pagare?
Tutto è cambiato dal 2014 in poi, nel momento in cui è stato attuato il decreto legislativo n.23/2011. Nell’articolo 11 si spiegano i cambiamenti fiscali relativi alle imposte sull’acquisto della prima casa.

Per quel che concerne le spese cosiddette fisse, si dovrà far fede a quanto segue:

  1. Se si acquista da un privato: in questo primo caso, per quanto riguarda la prima casa dovrai versare un’ imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile. Per quel che riguarda invece le imposte ipotecaria e catastale dovranno essere versate in misura fissa di 50 euro ciascuna.
  2. Se si acquista da impresa: se invece il venditore è un’impresa costruttrice, per la tua prima casa dovrai versare l’imposta sul valore aggiunto (Iva), calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro cadauna, per un totale di 600 euro.

 
Calcolo del valore catastale prima casa.
Per determinare il valore su cui applicare l’imposta di registro, sarà necessario prendere la rendita catastale della nuova casa, rivalutarla del 5% e moltiplicarla infine per uno specifico coefficiente: 110 per la prima casa e le relative pertinenze (box auto, spazi esterni, ecc…);

In questo caso si può sfruttare il sistema del prezzo-valore che consente appunto la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto d’acquisto.
Questo particolare sistema, introdotto nel 2006, implica anche una rilevante tutela per l’acquirente: limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 
Esempio pratico per calcolare le imposte sulla prima casa.
Hai deciso di acquistare un appartamento a Taranto, città in cui risiedi, da un venditore privato, il cui valore catastale è di € 700,00. Il prezzo concordato per l’acquisto è invece di € 150.000,00.

Come si calcolano le imposte:
 
Occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110, quindi: 700,00 + (5% x 700,00)= Tot. x 110 = 80.850,00. Poi si calcolerà l’imposta di registro sul valore catastale (del 2%) e si aggiungeranno le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50,00 euro ciascuna), quindi: (80.850 x 2%) + 100 = 1.717,00 euro.

Quando si perdono le agevolazioni sull’acquisto prima casa.
Perdere questi benefici comporta il pagamento delle cifre “risparmiate” più gli interessi e anche una sanzione del 30% dell’imposta stessa.

Puoi perdere i benefici se:

      • Nell’atto notarile, dichiari falsamente di possedere uno o più requisiti;
      • Hai dichiarato di voler usufruire dei 18 mesi di tempo dall’acquisto per il trasferimento della residenza e questo non avviene;
      • Vendi o doni l’abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell’anno, se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza. Ricorda che per abitazione principale si intende l’immobile in cui tu o la tua famiglia avete la residenza, quindi non occorre rispettare tutte le condizioni necessarie affinché l’immobile sia anche prima casa.

Le spese di intermediazione immobiliare e quelle notarili.
Tra le spese da affrontare per l’acquisto della tua prima casa, dovrai anche considerare gli onorari del notaio e qualora la trattativa si sia conclusa per mezzo di una agenzia immobiliare, anche le spese relative alla provvigione pagata all’agente immobiliare abilitato all’esercizio della professione che sono detraibili al 19% per un massimo di 1.000 € di spesa (detrazione che interessa esclusivamente l’acquirente).
]]> Wed, 25 Mar 2020 08:01:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?tasse-acquisto-prima-casa--tutto-quello-che-c-e--da-sapere https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000000B <![CDATA[BONUS CASA 2020]]> imblog
Bonus Casa 2020
Quali sono e cosa prevedono.

La legge di Bilancio per il 2020 e il decreto Milleproroghe hanno prorogato i bonus casa anche per il 2020:

Bonus facciate
La vera novità è stata l'introduzione del c.d. “bonus facciate”: agevolazione riconosciuta qualora si eseguiranno nel 2020 determinati interventi per il decoro architettonico.
Tale agevolazione, consiste in una detraibilità dall'imposta lorda del 90% delle spese documentate e sostenute quest'anno per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, degli edifici ubicati nelle zone A o B di cui al D.M. 1444/1968.
La detrazione sarà ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Ecobonus
Confermato per il 2020, con le stesse aliquote, anche il c.d. Ecobonus: un'agevolazione consistente in una detrazione dall'Irpef o dall'Ires qualora i contribuenti eseguano interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.
Le detrazioni sono riconosciute per: la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento; il miglioramento termico dell'edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi); l'installazione di pannelli solari; la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
Rientrano in tale agevolazione gli interventi eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali per l'attività d'impresa o professionale.
Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, variano a seconda che l'intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell'anno in cui è stato effettuato.
L'agevolazione potrà essere richiesta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2020 e, per la maggior parte degli interventi, la detrazione è pari al 65%, mentre per altri spetta nella misura del 50%.

Bonus ristrutturazioni
Proprogato anche il c.d. “bonus ristrutturazioni”, ovvero l'agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia che, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020, consente di beneficiare di una detrazione dall'Irpef del 50% delle spese sostenute, fino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
La detrazione spetta per gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati dall'articolo 16-bis, comma 1, del TUIR ovvero, tra gli altri, interventi di manutenzione ordinaria (solo sulle parti comuni di edifici residenziali), manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (sulle parti comuni di edificio residenziale e sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale
La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo ed è garantita fino al limite massimo di spesa (che andrà documentata a mezzo bonifici bancari). È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l'importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.

Bonus mobili ed elettrodomestici
Anche le agevolazioni fiscali per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici sono prorogate al 2020. Si tratta di una detrazione Irpef al 50% prevista per l'acquisto di mobili e di elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (A per i forni), per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.
La detrazione va ripartita in dieci quote annuali di pari importo e calcolata su un importo massimo di 10.000 euro, comprensivo delle eventuali spese di trasporto e montaggio. La misura è concessa per ogni unità abitativa.

Sisma Bonus
Invariato il c.d. sisma bonus che consente ai contribuenti (sia soggetti Irpef che soggetti Ires) di detrarre una parte delle spese sostenute dalle imposte sui redditi qualora siano eseguiti interventi per l'adozione di misure antisismiche sugli edifici.
Il sisma bonus è previsto per gli interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per lo svolgimento di attività produttive, siti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e in quelle a minor rischio (zona sismica 3).
Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 spetta una detrazione del 50%, che va calcolata su un ammontare massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (per ciascun anno) e che deve essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo. La detrazione è più elevata (70 o 80%) quando dalla realizzazione degli interventi si ottiene una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi e quando i lavori sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali (80 o 85%).
Lo stesso vale per chi acquista un immobile in un edificio demolito e ricostruito nei Comuni in zone classificate a “rischio sismico 1”, potrà detrarre dalle imposte una parte consistente del prezzo di acquisto (75 o 85%, fino a un massimo di 96.000 euro).

Bonus verde
Prorogato per il 2020, ma dal decreto Milleproroghe, anche il c.d. bonus verde che consiste in una detrazione IRPEF del 36% delle spese sostenute per gli interventi di “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi, nonché per la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
La detrazione, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo, va calcolata su un importo massimo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo, comprensivo delle eventuali spese di progettazione e manutenzione connesse all'esecuzione degli interventi.
Il pagamento delle spese deve avvenire attraverso strumenti che consentono la tracciabilità delle operazioni (bonifico bancario o postale).
]]> Tue, 24 Mar 2020 08:01:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?bonus-casa-2020 https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/00000000A <![CDATA[MT IMMOBILIARE: noi restiamo a casa!]]> imblog
Decreto "Io resto a casa".
Tutta l’Italia è zona rossa!
L’Italia è zona protetta!
Vietati tutti gli spostamenti a meno che non siano motivati da comprovate ragioni di lavoro, da casi di necessità o da motivi di salute. Divieto di assembramenti all’aperto in locali aperti al pubblico. Sospese le manifestazioni sportive di ogni ordine e grado.
Dobbiamo cambiare le nostre abitudini, dobbiamo fare un sacrificio per il bene delle nostre famiglie!

Decreto  “io resto a casa”: le disposizioni approvate dal CdM.
Il decreto "Io resto a casa" firmato dal Presidente del Consiglio Giuseppe Conte è una misura drastica ma necessaria per fronteggiare l’emergenza Coronavirus: purtroppo stiamo assistendo ad una crescita importante: tante persone sono ricoverate in terapia intensiva e sub intensiva e tante persone sono morte. Da qui la decisione di adottare misure ancora più forti per riuscire a contenere l’avanzata del virus e salvaguardare la salute dei cittadini italiani.
Chiunque dovrà spostarsi da un Comune all’altro dovrà avere una giustificazione e presentare una autocertificazione per il controllo. E’ prevista la chiusura alle 18 di bar, ristoranti, pub. No ad assembramenti nei locali aperti al pubblico. Stop a tutto lo sport di ogni ordine e grado e non saranno utilizzate nemmeno le palestre.

Decreto “io resto a casa”: modello autocertificazione.
Per giustificare le ragioni del proprio spostamento: occorre compilare un modello di autocertificazione da esibire al momento di un controllo. Chi non può scaricarlo e stamparlo può copiare il testo e portare la dichiarazione con sé. Chi deve fare sempre lo stesso spostamento (anche per chi ha esigenze familiari: assistenza o impegni di carattere sanitario) può utilizzare un unico modulo specificando che si tratta di un impegno a cadenza fissa.  Le forze dell’ordine sono addetti al controllo, trascriveranno ma potranno fare anche successive verifiche.

MT IMMOBILIARE: noi restiamo a casa!
]]> Fri, 20 Mar 2020 07:50:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?mt-immobiliare--noi-restiamo-a-casa- https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000009 <![CDATA[CORONAVIRUS E MERCATO IMMOBILIARE]]> imblog
CORONAVIRUS E MERCATO IMMOBILIARE
 
 
Il coronavirus arriva a colpire anche il mercato immobiliare.
 
L’attuale situazione di emergenza influenza, purtroppo, l’acquisto o la vendita di un immobile: ciò risulta condizionato proprio dall’evolversi della diffusione del Covid-19 e dai provvedimenti assunti per circoscriverne gli effetti. Dopotutto il conseguente indebolimento dell’economia spaventa gli investimenti nel settore immobiliare.

 
 
Basti pensare che prima dell’ entrata in vigore dei decreti, si era notato un aumento del numero degli italiani interessati a investire proprio in Italia piuttosto che all’estero. Oggi, invece, alla luce delle ultime disposizioni, anche gli investimenti nel nostro Paese risultano compromessi, viste le restrizioni che riguardano la circolazione in Italia.

 
 
Anche il mercato delle abitazioni acquistate come investimento per essere trasformate in case vacanze e destinate ad affitti brevi, sta risentendo tanto per l’impatto che il Covid-19 sta avendo sul turismo. Infatti, proprio in queste settimane, si registrano numerose disdette di locazioni brevi: conseguenza dei divieti imposti alla circolazione sul territorio. Non dimentichiamo che il turismo, attualmente paralizzato, è un segmento di notevole importanza per il nostro Paese e che procedeva anche molto bene.

 
 Ora, tra i tanti effetti che l’epidemia del coronavirus ha generato nel nostro Paese,  mancherà solo quello dell’ aumento dei prezzi delle case!]]> Mon, 16 Mar 2020 08:05:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?coronavirus-e-mercato-immobiliare https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000008 <![CDATA[Perchè conviene dare l' ESCLUSIVA ad una Agenzia Immobiliare]]> imblog
Perché conviene dare l’esclusiva ad un’agenzia immobiliare.

 
Affidare l’ incarico in esclusiva ad un’agenzia immobiliare significa, per il venditore, impegnarsi contrattualmente per un certo periodo di tempo affinchè la trattativa della casa sia affidata al solo mediatore incaricato.
 
Purtroppo molti credono che dare un incarico a vendere a più agenzie contemporaneamente si possa raggiungere prima l’ obiettivo della vendita poiché, erroneamente, vedono nell’esclusiva una limitazione alla possibilità di vendita della propria casa con una minore visibilità della propria offerta.

 
Quali sono le conseguenze del dare l’incarico alla vendita a più agenzie?
 
Conseguenza inevitabile del servirsi di più agenzie immobiliari è che le agenzie senza esclusiva non rischieranno di perdere troppo tempo e denaro a cercare clienti interessati all’acquisto del tuo immobile, magari curando una lunga trattativa, per poi rischiare di vedersi sfilare l’immobile da un altro acquirente portato da un'altra agenzia. La verità è che ogni agenzia darà la precedenza ai sui incarichi in esclusiva, concentrando le sue forze prima e meglio su questi.
 
Poi, ciascuna agenzia pubblicherà un proprio annuncio sui portali immobiliari con descrizioni e caratteristiche diverse. Questa situazione, genererà solo confusione in capo al potenziale acquirente, per non parlare del messaggio tutt’altro che rassicurante che gli si trasmette.
 
L’agenzia che ha ricevuto un incarico a vendere con esclusiva investirà più volentieri il proprio denaro e le proprie forze per concludere al meglio la vendita per il cliente che le ha dato fiducia.

 
Pertanto, dare l’esclusiva ad un’agenzia immobiliare risulta essere la strategia migliore per vendere più rapidamente e meglio!
 
 
 
]]> Sun, 26 Jan 2020 08:55:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?perche-conviene-dare-l--esclusiva-ad-una-agenzia-immobiliare https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000007 <![CDATA[Vendere casa tramite agenzia immobiliare]]> imblog
Vendere casa tramite agenzia immobiliare.

 
Spesso, non ci si affida ad una agenzia immobiliare per la vendita della propria casa, poiché lo si ritiene uno spreco di denaro.
 
Invece affidarsi ad un’agenzia può essere la scelta migliore.

 
Vendere un immobile implica varie fasi ed attività che comportano a loro volta rischi ed errori:
 
·          Stabilire il prezzo della propria casa: quando valutiamo la nostra casa, la tendenza, è quasi sempre quella di sovrastimarla. Un agente immobiliare conosce il mercato, può fare una valutazione reale e professionale dell’immobile riducendo notevolmente i tempi di vendita.

 
·          Pubblicizzare l’immobile: un annuncio “fai da te” non potrà mai eguagliare la visibilità dei canali di vendita di cui dispone un’agenzia. Un’agenzia, è in grado di promuovere l’immobile con tecniche che richiedono esperienza e conoscenze professionali. Anche in questo caso la giusta promozione riduce i tempi di vendita.

 
·          Gestire appuntamenti e visite all’immobile: vendere casa propria significa rispondere al telefono o alle mail ed essere disponibili ad accompagnare e “conoscere” i potenziali clienti. Si tratta di una delicata attività che delegata ad un professionista permette di risparmiare il proprio tempo ed essere più sicuri nella vendita.

 
·          Gestione documenti e contratti: non meno importante è la gestione documentale e del contratto di vendita. L’agenzia verifica preventivamente tutta la legale documentazione per ridurre i tempi di vendita e garantire un acquisto sereno per il compratore ma anche una vendita serena per il venditore, senza “incappare” in inutili problemi.
]]> Fri, 10 Jan 2020 13:41:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?vendere-casa-tramite-agenzia-immobiliare https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000006 <![CDATA[L'attestato di prestazione energetica (APE)]]> imblog
Cos'è?

Nel 2013 il decreto legge 63/2013 introduce l'obbligo dell'Attestato di Prestazione Energetica, ovvero un documento che fornisce informazioni circa l' efficienza energetica di un edificio, di un'abitazione o di un appartamento. Tale certificazione si allega obbligatoriamente agli atti d'acquisto o di locazione di un immobile. L'Attestato in questione dovrà essere consegnato e rilasciato al nuovo proprietario o affittuario dell'appartamento all'atto della sottoscrizione del contratto.

A cosa serve?
Serve ad indicare il livello di efficienza energetica degli edifici mediante una scala da A a G, tenendo conto di alcuni parametri quali: l'isolamento termico, la posizione e la presenza di tutti quegli impianti che garantiscono il comfort e la salubrità di un immobile.

Quando è obbligatorio?
I casi in cui è necessario munirsi della certificazione energetica APE sono i seguenti:
- compravendita immobiliare
- donazione di un immobile (transferimento a titolo gratuito)
- affitto un edificio o una singola unità immobiliare
- vendita edifici di nuova costruzione
- Ristrutturazione di oltre il 25% della superficie dell'intero edificio.
Inoltre, l'attestato dovrà essere aggiornato nel caso vengano effettuati lavori di riqualificazione o di ristrutturazione dell'appartamento che ne modifichino la struttura (sostituzione della caldaia, della pavimentazione, modifica degli infissi, ecc.).

Quando non è obbligatorio?
I casi in cui si può evitare di allegare l’APE nei contratti e negli atti sono i seguenti:

- per gli edifici adibiti a luoghi di culto;
- per i fabbricati agricoli non adibiti a residenza e sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- per qualsiasi manufatto che non può essere riconducibile alla definizione di “edificio”, come può essere il caso dei capanni per gli attrezzi, le piscine, i gazebo, ecc.;
- per i fabbricati allo stato di “scheletro strutturale”, quindi privi delle di parti dell’involucro edilizio;
- per i fabbricati “al rustico”, quindi privi di serramenti, rifiniture e impianti tecnologici;
- per i fabbricati isolati con una superficie utile inferiore ai 50 mq;
- per i fabbricati che non devono garantire comfort abitativo perché di servizio e non destinati a permanenza prolungata di persone (garage, locali tecnici, locali caldaia, stalle, cantine, depositi, ecc.);
- per i fabbricati adibiti a garage, autorimesse, depositi auto, ecc.
- per i fabbricati collabenti, i ruderi e quelli abbandonati;
- per i fabbricati industriali e artigianali particolari che vengono riscaldati per esigenze particolari (serre) o climatizzati tramite la combustione di reflui del processo produttivo che, altrimenti, non potrebbero essere impiegati in altro modo;
- per i manufatti “marginali” come legnaie, portici, ecc.
*L’ agenzia M.T. IMMOBILIARE, collabora con vari professionisti certificatori energetici per ottenere e consegnare l’attestato di prestazione energetica (Ape).
]]> Thu, 12 Sep 2019 16:36:00 GMT https://www.mt-immobiliare.com/blog/?attestato-prestazione-energetica-ape https://www.mt-immobiliare.com/blog/rss/000000005